银川楼市全面进入“限购”“限售”时代
□记者 苏醒 银川报道
8月23日，宁夏银川市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），明确收紧商品住房限购、限售政策，并提高二套房首付比例，旨在通过更严格的调控政策为楼市“降温”，实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。业内人士认为，银川楼市全面进入“限购”“限售”时代，重点打压投资投机炒房，稳步调整将成为银川等二三线城市房地产市场长期发展的主基调。
银川楼市全面进入“限购”“限售”时代
8月16日，国家统计局公布的2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，7月份银川新房价格环比上涨1%，与青岛和海口并列全国第一，同比上涨10%位居全国第三。
银川市是一座位于西北地区的省会城市，常住人口不足300万。从2017年4月开始，银川市新建商品住宅价格已连续52个月保持环比上涨态势。2020年，银川房价曾以14.2%的同比涨幅位列《胡润2020年度全球房价指数榜单》第10位，成为全国唯一的上榜城市。
银川楼市的持续“火爆”也反映在银川的房地产开发投资数据和土地拍卖市场上。据银川市统计局数据显示，今年1至6月份，银川市房地产开发投资同比增长28.6%，继续保持高速增长，房地产开发投资占全市投资比重达47.1%，较去年同期提高12.1个百分点，拉动全市投资增速10个百分点。同时，银川土拍溢价率一路攀升，银川市今年1至7月共计成交商住用地7宗，楼面地价平均3508元/平方米，平均溢价率45.31%，最高溢价率为中房竞得阅海一宗地，溢价率高达84.01%。
银川市统计局发布的2021年上半年银川市经济运行情况分析报告中指出，全市房地产投资占固定资产投资比重较高，其中金凤、永宁、贺兰3个县区房地产投资占比超辖区固定资产投资总额60%，随着房地产调控政策不断深入，依靠房地产拉动投资增长将难以为继。
在地价水平来看，自2018年以来，银川市辖区商住用地市场热情高涨，溢价现象出现频率增加，并连续多次拍出“地王”，银川楼面地价纪录被不断刷新。不少银川市民感叹“面粉价格已经赶上面包价格了”。
业内人士认为，此次楼市调控政策的出台旨在通过更严格的调控政策为楼市“降温”，从严厉程度来看，“限购”“限售”可以称作是银川历史上最严厉的调控政策，意味着银川房地产市场全面进入“限购”“限售”时代。
调控政策瞄准“多套房”
《通知》中明确，收紧商品住房限购、限售政策，宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让。合理配置教育资源，加强学区房管控。同时，《通知》还规定调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。
分析人士认为，银川本次调控政策瞄准“多套房”，充分说明当前严打投资投机炒房的导向。3年内不允许转让的政策规定使得交易门槛提高，也是为了打击短线操作的做法，促进购房行为的更加理性，符合“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
同时，“限购”对部分改善群体的购房需求也将产生一定的抑制作用。宁夏同策易大房地产咨询有限公司董事长易荣华说，近两年银川市改善性购房需求逐渐释放，中高端产品增多，带动了房价上涨。限购政策会对一部分改善需求的购房者起到限制作用，一些价格较高的高端楼盘和改善楼盘受影响较大。
而调控政策对于刚需群体的影响则不是很大。“此次调控政策并没有对首套刚需设限，首套房的首付比例还是维持30%未变，信贷政策也没有变化，充分保障了居住需求，同时增加了学区房条款，合理配置教育资源，加强学区房管控，年轻群体孩子上学的需求会得到充分保障。”房天下银川站负责人戈旭伟说。
稳步增长将成楼市长期发展主基调
《通知》中还明确，严格执行“一房一价”备案制度，综合测算新楼盘入市价格，定期面向社会公示房源信息，入市后严禁涨价等。同时，建立和完善房地联动调控机制，优化住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率，坚决稳定地价。
戈旭伟认为，此次调控稳地价、稳预期、稳房价的目的比较明确。“严格管控土地溢价率抓住了控制房价的主要因素，对于稳定房价具有积极意义。”银川市房地产业协会秘书长季光军说。
记者注意到，近期包括大连、青岛、天津、福州在内的多个城市，已经明确“土拍溢价率不得超过15%”，严控城市楼面地价新高。季光军认为，银川与部分东部城市调控政策的行为幅度不同，是实行“一城一策”调控工作的具体表现。
易荣华分析，短期来看，由于政策对投资和改善的抑制，市场热度和成交量均会略有下降，银川楼市的整体走向是价稳量跌。从长期来看，受供需关系影响，房价将会逐渐趋于平稳，稳步增长将会成为银川楼市长期发展的主基调。
此外，今年8月13日，银川市发布《银川市城市更新三年行动实施方案（2021—2023年）》，涉及出行、房价、老旧小区改造等范围。其中对银川房价提出了稳地价、稳房价、稳预期的目标，2023年末，将房价同比涨幅控制在10%以内，环比涨幅控制在0.8%以内。
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