云南直面不动产登记历史遗留问题：梳理分类 逐一破解
一本不动产权证书，章映金和175户邻居苦苦期盼近20年。就在他们的“期盼”被时光消磨殆尽之际，情况发生了转机……
近日，记者走访云南多地发现，当地不动产登记办理时间得到大幅压缩，并实现一窗办理、最多跑一次办理等方式。
但随着近年来不动产统一登记制度的实施，云南各类历史遗留问题逐步被暴露出来。面对数量庞大、错综复杂的历史遗留问题，云南总结梳理问题类型，正在集中力量逐一破解。
过去50年的遗留
章映金是云南省曲靖市会泽县人，住在会泽金水园小区。金水园小区于1999年建设，住户共176户，小区开发建设单位是会泽县城市综合开发公司。建成后，办理了房屋所有权证，未办理土地使用权证。
之后，因开发建设公司法人死亡，公司自然消失，导致小区的土地一直未进行首次登记。
“没有土地使用权证，我们的房屋一直悬在半空中，虽然住在里面，心里却不踏实。”章映金对记者说，“这么多年了，房屋不能进行买卖，连遗产过户都办不了。”
2016年，中国全面颁发不动产权证书，停发房屋所有权证、土地使用权证，不动产统一登记制度在基层落地。
根据规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型的登记。章映金和邻居们依旧只能苦苦期盼着。
“会泽金水园小区并不是个例，有些地方的历史遗留问题比他们还要复杂棘手。”云南省自然资源厅确权登记局局长车学文说，“这些历史遗留问题是过去50年间留存下来的，有少量问题则更久远。这些问题久拖不决，影响了民众的获得感、幸福感，也影响了不动产登记的全面实施推进。”
梳理分类逐一破解
办理不动产登记需要住建、税务、公安、民政等多部门的信息，随着不动产统一登记制度的全面实施，此前相关管理环节不规范、不衔接等导致的各类历史遗留问题逐步显现。历史遗留问题绝大部分发生在登记前的环节，导致登记要件缺失，无法按照正常程序办理登记。
云南省自然资源厅根据掌握的情况梳理，归纳出历史遗留问题的类型，主要有：无土地出让合同、划拨决定书等权属来源文件；欠缴土地出让价款或相关税费；擅自改变土地用途；未通过规划许可或规划核实；未通过竣工验收备案；开发建设主体缺失或不具备资格；分散登记时形成的房屋土地信息不一致；已购住房的土地使用权被开发单位抵押或被司法查封等类型。
会泽金水园小区的情况属于“开发建设主体缺失或不具备资格”一类。
为了破解这一历史遗留问题，会泽县召集县自然资源局、住建局等部门共同研究，依照规定，形成了由业主委员会申请国有划拨土地首次登记后，按照“按户分摊”房屋占地面积分割登记的方式，对该小区176户依申请进行分割登记的方案。
近日，章映金兴奋地从会泽县不动产登记中心拿到了苦盼20年不动产权证书。
“我儿子在昆明，我媳妇和女儿在曲靖麒麟区，这几年只有我一个老人在家守着。”他说，“如今我可以把这房子卖了，再去昆明购房，离儿子近些。”
目前，会泽金水园小区已有53户办理了不动产权证，其余住户正陆续提交资料，他们申请后将在一个月内办结。
云南通过政府主导和部门协同，在摸底排查的基础上，分类制定出台有关的政策文件。截至目前，共化解历史遗留问题7.32万件。
“历史遗留问题是动态的，目前仍然在不断暴露出来，新类型和复杂性也在不断增加。”车学文直言，“有时候要针对某一问题，研究一个专门的对策，难度可想而知，这项工作需要得到社会各界的理解和支持。”
不再给历史遗留下问题
在云南昆明盘龙区政务服务中心不动产登记综合服务大厅，记者看到，前来办理不动产登记的市民井然有序。目前，云南一般不动产登记全流程平均办结时间已压缩至6.95天，抵押登记全流程平均办结时间压缩至2.79天，较2018年同期分别压缩了42.7%和35.8%。
“不动产统一登记制度实施以来，我们几乎天天是白天办证，晚上开会研究问题。”昆明市不动产登记中心主任周莹说，“其实，民众办理正常的不动产登记，只要提交材料全面，很快就可以办结。难就难在办理有历史遗留问题的登记，这耗费了我们大量时间、精力。”
去年年底，昆明市开展了“预告登记”制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
昆明市自然资源和规划局副局长何斌介绍，过去由于云南相较东部地区经济发展落后，房地产主要是以中小型房企开发建设为主，“中小房企融资能力不足，资金链容易断裂，因此出现开发建设主体消失、欠缴土地出让价款或相关税费、已购住房的土地使用权被开发单位抵押等情况，造成了大量历史遗留问题。”
何斌说，今后经预告登记的不动产买受人可以享有产权已过户后的部分权利，“可以有效防止一房二卖或开发商再次抵押。”
经过预告登记的不动产，甚至司法机关也不能将其当做出卖方的财产施以强制执行。截至今年9月，昆明共办理了预告登记14000余份(含抵押权预告登记)。
昆明市民张敏对记者说，预告登记在保护购房者权益、保障交易安全中起到重要作用。
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