政策调控保持稳定 明年楼市或将持续降温
郭晓蓓
今年以来，楼市调控延续了高频从严模式。
尽管调控政策整体保持稳定，但房地产行业供需指标仍保持韧性，降温幅度远不如市场预期，整体呈现稳定震荡降温态势。可以预见，2020年全国房价再度大幅上涨的可能性已不大，房地产金融定向收紧或将常态化，短期内楼市降温调整态势仍将延续，行业或将持续降温，部分地区、部分城市的房地产积聚的风险可能逐步暴露。
房地产开发投资将继续下台阶
政策层面，房地产市场政策端并未发生变化。自2018年下半年来房地产调控政策继续加码，“房住不炒”总基调始终如一，在经济下行压力加大的情况下依然保持较强定力。预计2020年调控将继续以“稳”为主，但因城施策将延续。资金层面，在政策严格调控下，商品房销售低迷，开发商加快推盘回笼资金的步伐也将受到影响，同时房地产信贷、信托及外债等融资渠道全面收缩，对开发商带来资金考验。投资构成层面，增长动力不足。虽然建安投资尚有韧性，但在开发商投资意愿和能力缺失以及市场需求受限的情况下难以持续加快开工进度。不过，城镇老旧小区改造、城镇化刚性需求、库存低位以及地方政府对土地出让金收入的依赖意味着房地产投资仍然是经济的重要支撑，不会出现断崖式下跌。预计2020年房地产开发投资稳中缓降，全年增长5%左右。
商品房库存将逐步回升
供求关系和市场预期也是影响楼市走向的关键因素。截至2019年10月末，全国商品住宅待售面积已降至2012年末的水平。即便该项统计数据并不包括未竣工的待售面积，也代表着近两年商品住宅库存处于低位。值得注意的是，近两年商品房新开工面积增速远大于商品房销售面积，未来必将带来一定的库存压力。一方面，由于项目去化率降低，大量的新推盘项目将不断形成新的库存；另一方面，随着近两年开工的项目进入集中竣工期，未竣工待售面积将逐步转化为已竣工待售面积，在统计上也能逐步得到体现。展望2020年，伴随着商品房库存的回升，以及楼市销售继续降温调整，市场供求关系将进一步逆转。
此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500万套目标的大前提下，预计2020年棚改计划将近翻倍，实物安置投资或将超过1万亿元，托底投资增速。
行业流动性管控持续
截至2019年三季度末，我国房地产贷款余额约43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较2018年全年水平下降4.4个百分点，房地产贷款占各项人民币贷款余额约28.9%，较2018年末提升0.5个百分点。从增量看，2019年前三季度新增房地产贷款约4.6万亿元，同比下降13.2%，占新增各项人民币比重33.8%，较2018年全年水平下降6.5个百分点。从投放结构来看，当前房地产行业流动性管控侧重于总量管控和严查违规，需求侧为满足居民首套和改善购房的基本居住属性，按揭投放韧性较强；与此同时，在经济中枢下行和经济结构换挡中，银行资产配置对于按揭贷款的青睐不减，短期内投放相对“刚性”。展望未来，预计房地产行业信贷收缩压力主要集中在供给端，需求侧按揭投放出现大幅收缩的概率较低。预计2020年末房地产贷款余额约为49.5万亿元，同比增长11.7%，增速或略低于2020年各项人民币贷款余额增速。
房地产行业将加速洗牌
2019年，在楼市降温调整、融资监管收紧的严峻形势下，开发企业经营和资金链面临巨大压力，即便百强房企业绩增速也明显回落。克而瑞监测数显示，2019年1-10月份，TOP100房企累计权益销售规模同比仅增长5%，略好于行业平均水平，但远低于上年同期行业增速。不过，龙头房企销售额集中度继续提高，千亿级房企数量明显增加，大型规模房企的竞争优势依然明显。展望2020年，房地产市场将继续调整，市场竞争将进一步加剧。大型规模房企凭借实力和融资优势，仍将继续整合资源、扩大规模；而中小房企则将面临较大困境。目前，房地产行业已进入“白银时代”，尽管仍然存在很多结构性机会，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去，大浪淘沙将加剧行业洗牌，资源整合和兼并重组将成为大势所趋。
需要关注的风险
一是政策风险。房地产市场受调控政策、信贷政策的影响极大。2019年以来，在货币环境相对宽松的情况下，房地产调控先松后紧、以紧为主，楼市在政策对冲博弈下呈现稳定降温态势。不过与往年经济下行时主动刺激楼市不同的是，7月份，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，打破了放松房地产调控的幻想。
二是市场风险。从长周期来看，作为宏观经济的风向标和晴雨表，我国房地产行业已进入增速下行换挡周期；从短周期来看，楼市调控仍处于紧周期，未来房地产市场降温调整幅度将有所加大，周期性探底态势将更加明显。此外，从调控的角度来看，随着户籍制度逐步放开，主要城市争相出台人才新政。未来需特别防范一线、二线热点城市房地产泡沫化风险和三线、四线城市房价下跌风险，尤其是后者。
三是流动性风险。在楼市调控收紧、市场预期下行的背景下，房地产抵押物能否快速变现显得至关重要，变现风险主要体现在抵押物价值的下降和变现周期延长上。从目前的市场形势来看，不动产的流动性正在变差。因此，银行需建立健全房地产抵押品动态监测机制，及时发布内部预警信息，并采取有效应对措施。
四是信用风险。房地产业在投资、经营、交易过程中都需要大量融资，但投资回报和市场波动风险相对较高的行业。在银企信息不透明、监管尚不完善的情况下，一旦房地产市场出现较大波动，导致开发企业经营不畅、决策失误或者资金链断裂，甚至是资不抵债，高负债的开发企业非常容易选择违约进而产生信用风险。此外，个人信用风险亦不可忽视，主要集中在投资投机购房者身上。投机购房者往往选择加杠杆购房，有些可能还会同时投资债市、股市，甚至用房产作为抵押进行投机，一旦某个环节出现问题，则很容易导致家庭破产，而不得不“弃房断供”。
（作者系中国民生银行研究院研究员 ）
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