长沙市明确商品房价格构成 严控房企项目利润 虚增成本难上加难
12月11日，长沙市发改委网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(简称《通知》)，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。
限价同时防“避税”
《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。
根据上述《通知》，成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。
需要强调的是，《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定，赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。这意味着房企要想实现盈利，营销过程中的销售成本需要进一步管控。
“房地产企业存在虚增成本的情况。一方面是为了达到避税的目的；另一方面，虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后，可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对中国证券报记者表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业而言，利润自然难以做高。这会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
中原地产首席分析师张大伟表示，《通知》提到的政策属于限价范畴，目的是管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂，动态指标更多，拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。
严跃进表示，从这两年全国楼市限价政策看，地方政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控是一种限价上的创新。
房企利润被压缩
中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。
长沙此次发布的《通知》规定商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会受影响。但张大伟认为，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。2019年以来，长沙地区出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润率是上限，不排除不少项目会和北京地区的限竞房一样陷入微利或亏损境地。
多位业内人士则表示，房企净利润因该政策而下降难以避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右。但房企开发新盘项目往往分一、二、三期等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。
专家：让定价更加科学
值得一提的是，长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。
2012年，《海口市限价商品住房管理暂行办法》发布，规定限价商品住房具体销售价格按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(利润率不得超过6%)等完全成本因素确定。同年，《三亚市限价商品住房管理暂行办法》发布，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出明确规定，并要求限价商品房利润率不超过建设成本的6%。
严跃进认为，这类政策的出台，使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。张大伟则表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了可能会放松。对于房价出现回暖的城市，限价升级的可能性会进一步加大。而楼市持续遇冷的地区，则可能出台以人才落户为主要导向的调控放松政策。
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