广州楼市：库存持续下调 市场氛围改善
距离今年冲刺业绩只余最后一个月的时间，每个房企都加快了推货促销的步伐。根据中地行的统计，从“阳光家缘”网签数据分析，截至11月25日，广州全市11区住宅可售货量为60223套，总面积约704万平方米。根据近6个月销售速度计算，广州市住宅去化周期约为7.8个月，和11月相比，去化周期略为缩减。货量方面，12月广州全市至少有22个项目有动作，约15个全新开盘，5个开放营销中心，3个旧盘加推，合计约3362套货量。其中，中心五区方面，12月份白云区预计3项目有供应，越秀、天河和荔湾区共4项目有供应。外围五区方面，预计黄埔、南沙成为12月供应主力，番禺和增城预计3项目有动作。
文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆
从全国房企销售排行榜来看，根据克而瑞的数据，今年1~11月份，按操盘项目为销售金额统计口径，碧桂园以7139.6亿元继续稳居榜首，中国恒大以5796.3亿元位列第二，与第三名融创中国和第四名万科地产拉开距离。差距较小的主要集中在第三名融创中国4754.1亿元和第四名的万科4594.5亿元，保利发展则以3446.5亿元排在第五。进入前十名的还有中海、绿地、新城控股、华润置地和世茂。各大房企的全年业绩排名，将随着12月的销售情况很可能出现新的变化。
安置房助力
11月网签量同比大增
网易房产数据中心监控“阳光家缘”数据显示，11月广州一手住宅网签成交7849套，同比2018年11月的5468套增加2381套上升43.54%；面积方面，11月广州一手住宅网签面积为828820平方米，同比2018年11月的583961平方米增加244859平方米上升41.93%。值得留意的是，在7800多套网签住宅中，增城区西瓜岭村、太平村、明星村的安置房就网签了2600套以上，占了三分之一。减去安置房后，11月一手商品住宅网签量其实只有5000多套，和去年水平大致相当。在商品住宅中，11月番禺区大盘亚运城成交算得上“一枝独秀”，累计网签200套以上。
有大量安置房网签支撑，11月增城区的网签套数达到4061套的新高，是去年11月网签量的5倍左右。另外越秀区今年11月一手住宅网签量为35套，同比去年的11套也有明显增加。另外和去年11月相比，网签量有明显增加的还有荔湾区和番禺区。荔湾区今年11月网签了607套，和去年同期相比增加了267套，增长78%；番禺区今年11月共网签502套，和去年11月相比增长三成多。但其余各区的网签情况在11月份其实不理想。同比跌幅最大的是天河区，今年11月网签套数为181套，但去年11月网签套数为471套，跌幅超过6成；海珠区今年11月网签套数为87套，但去年11月为222套，跌幅也超过六成；从化11月网签216套，去年同期为467套，跌幅超过五成。南沙有约37%的跌幅，白云也有34%的跌幅。花都也有5％小跌。显示整体11月网签情况仍不容盲目乐观。这也导致11月新推的很多货量不得不堆到12月一起消化。
推新集中在
南沙、黄埔、白云、增城
中地行的分析显示，难得有全新产品的越秀区12月新品为超高层建筑世茂天樾，项目已于近期开放了销售中心，主推建筑面积130~210平方米的四房。同样全新项目较少的海珠区，近期则有世茂·珠江天鹅湾引起市场关注。预计即将推出237~294平方米的一线江景大宅。
天河区有两个全新项目将入市，包括天河公园附近的臻林，户型涵盖74~86平方米两房，113~124平方米三房，135~172平方米四房和213~215平方米大平层。小新塘旧改项目保利天汇预计12月内开盘，首推建面78~112平方米的三房和四房。白云区预计12月有动作的项目主要包括中铁诺德·阅泷、保利阅云台等。保利阅云台预计12月开放营销中心，产品涵盖平层单位和建面约80~100平方米咬合复式单位，首期将推出77平方米三房和88平方米复式四房产品。
黄埔区将推出5个全新项目，龙湖揽境预计2019年12月内开盘，项目待售户型包括建筑面积97平方米三房、建面约120平方米四房；富力悦禧城将推二期建筑面积在73~120平方米的二至四房；保利拾光年预计主推约62~96平方米的二至四房单位；绿地·杉禾田晶舍预计首推1栋和2栋，主要有建筑面积为98~123平方米的三至四房产品；火村旧改项目珠光U-TOWN，有望近期开放营销中心，主推92~111平方米三房，128平方米四房；万科幸福誉则将加推79~101平方米三至四房产品。
在南部片区，番禺区中国铁建花语岭南规划有建筑面积约110~143平方米的复式四房和179~198平方米的叠墅五房，也预计在12月份开盘。南沙区灵山岛尖12月份竞争激烈，金茂湾已开放营销中心，项目将推68~252平方米二至六房住宅；柳岸晓风预计首推建面约96~140平方米江景三至四房；越秀・明珠天悦江湾项目已开放营销中心，首期将推出洋房和叠墅产品。
而从产品类型来看，预计12月内推新的项目中，别墅项目有2个，公寓项目有2个，洋房项目有19个。而中国铁建花语岭南和越秀明珠天悦江湾则是既有洋房，也有叠墅产品的项目。
【观察】
广州中原研究发展部认为，广州整体库存持续3个月下调，未来供求关系将有变化，个别区域甚至会出现供不应求的状况，其中海珠的去化周期跌至6.1个月，荔湾约为6.6个月，备受买家关注的黄埔区仅5.2个月。随着12月有不少全盘杀入市场，成交较为平淡的状态有望改善。还有业内人士认为，近期鼓励入市的市场氛围有所加强，但房企仍然会把握最后一个月的窗口期来冲刺，该给的优惠和折扣还会照样开出，开盘价高于预期的情况大概率不会出现。
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