年终考核：房企抱团取暖 业绩破阻向上

近期，各大房企陆续公布2020年全年销售业绩。从已经公布的房企业绩以及市场机构统计的数据来看，2020年房企整体销售业绩实现正增长，再创历史新高，在充满不确定性的2020年交上了一份不错的成绩单。

在亮丽成绩单的背后，行业呈现出了一些新的特点。比如，为应对疫情影响，房企抱团现象增多，合作开发项目占比增加，马太效应不断凸显，行业分化愈加明显。

业绩再创新高

销售节奏先抑后扬

2020年，头部房企销售业绩突破7000亿元大关。中国恒大发布的2020年未经审核经营数据显示，2020年中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标（6500亿元）的111%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。万科公布的2020年12月销售及近期新增项目情况简报显示，2020年1~12月，万科累计实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.62%，合同销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%。虽然碧桂园公布的全年累计权益销售额为5706.6亿元，但是克而瑞研究中心数据显示，碧桂园2020年全口径销售金额为7888亿元。

虽然这三家房地产头部企业年度销售业绩都突破了7000亿元，但是他们的业绩增长节奏却有所不同。比如，万科在2020年前11个月合同销售金额仅为6026.1亿元，如果按照此前的销售节奏，达到7000亿元的销售业绩有些吃力，但是其12月的销售额为1015.4亿元，环比增长高达76.5%，即使相比2019年同期也增长了77.18%。所以，12月销售业绩的突飞猛进让万科的全年业绩在2020年年末突破7000亿元大关。

相比之下，碧桂园的销售业绩表现正好相反。2020年12月碧桂园单月共实现归属本公司股东权益的合同销售额约128.2亿元，较2019年12月同比增加仅为3.73%。如果与碧桂园2020年11月归属股东权益的合同销售金额约571.4亿元相比，更是下降了约77.6%。

中国恒大销售额主要是在2020年9月、10月实现了大幅增长。9月1日至10月31日，中国恒大实现合约销售金额1819.7亿元，9月、10月的平均销售额约为910亿元，相比于前8个月的平均销售额563亿元，增长了约61.6%。中国恒大9月、10月销售业绩的大幅增加与其在“金九银十”期间的营销活动有很大关系，9月初，中国恒大宣布了全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000元抵2万元、清尾最高8.8折等多重额外折扣让利，9月、10月每个月销售目标1000亿元。

从数据来看，不止碧桂园、中国恒大、万科交出了亮眼的年度成绩单，其他房企也实现了不错的增长。克而瑞研究中心数据显示，截至2020年12月末，百强房企的累计销售操盘金额约11.48万亿元，较2019年增长13.3%。

百强房企销售业绩走势特点为，2020年第一季度销售业绩受疫情影响最为显著，同比下降20.10%。第二季度市场逐步恢复，百强房企的单月销售业绩同比在4月转正并稳步提升，第二季度销售业绩同比增长12.00%。下半年，房企供货和销售节奏后移、供应量显著提升，第三季度销售业绩同比增长28.50%。第四季度市场竞争压力明显上升、去化率承压，百强房企单月销售业绩同比增速自8月以来持续回落，但第四季度还是实现了22.20%的增长。

目标完成率较好

或因疫情调低预期

虽然整体来看，房企的业绩实现了不错的增长，但是相比于2020年年初定下的业绩目标，房企的成绩是否符合预期？亿翰智库监测公布销售目标的38家房企中，2020年完成销售目标的房企数量占比达到81.6%。其中，有31.6%的企业目标达成率超过110%，平均目标达成率为106.52%。其中，中国恒大、中国金茂、佳兆业、越秀地产等房企在11月已完成销售目标。#p#分页标题#e#

中国恒大在2020年1月2日公布2019年未经审核营业数据时提到，2020年中国恒大合同销售目标为6500亿元，较2019年的6010.6亿元增长8.14%。从2020年的销售节奏来看，中国恒大业绩增长比其年初预期要快很多。2020年前10个月，中国恒大累计销售额6325.9亿元，已超过2019年全年6010.6亿元的销售额，完成6500亿元年度目标的97.3％。截至2020年11月底，中国恒大累计合约销售金额6786.6亿元，较2019年同期增长约16.9%，并且超额完成6500亿元的年度合约销售目标，完成率为104.4%。

此外，2020年，中国金茂累计取得签约销售金额2311亿元，同比增长43.71%，完成其2020年的销售目标2000亿元的115.55%；佳兆业实现累计权益销售金额1069亿元，同比增长21.3%，完成年度1000亿元目标的106.9%；越秀地产累计合同销售金额957.63亿元，同比增长33%，完成2020年合同销售目标802亿元的119%。

虽然部分房企未完成年度业绩目标，但其2020年的销售额基本实现了正增长，且与年初预期相差不大。比如，2020年，融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%，但仅完成年度6000亿元目标的95.88%；富力地产累计实现权益合约销售金额约1387.9亿元，与2019年同期相比基本持平，但仅完成年度1520亿元目标的91.3%。

值得注意的是，首创置业2020年实现签约金额约708.6亿元，同比减少12.31%，仅完成年度800亿元目标的约88.58%。上半年，首创置业实现销售金额337亿元，同比下降16.87%；下半年，实现销售金额371.6亿元，同比下降7.72%。由此可见，首创置业2020年上半年业绩下滑较为严重。首创置业在2020年中期报告中表示，上半年房地产市场受疫情影响明显，各地项目停工停产，多地售楼处关闭，其签约销售额一度受到较大影响。数据显示，首创置业在2020年2月、3月的销售额出现大幅下跌，2月为8.4亿元，同比下降83%，3月为24亿元，同比下降50.2%。

亿翰智库认为，总体来看，2020年，房企虽然平均目标达成率表现较好，但疫情之下对未来市场不看好，房企预期增速均值仅为10.14%。房地产行业已告别高速发展期，越来越多的头部房企更关注经营质量的提升，而非销售规模的增长。

比如，2020年年初，远洋集团正式发布五期发展规划，提出全面聚焦开发主业，巩固基本盘，加强南移西拓，于年内先后成立北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大事业部。借助“健康·建筑”的核心产品力，远洋集团在多个城市实现良好销售业绩，协议销售额和销售面积均创下历史新高。2020年1~12月，远洋集团实现协议销售额1310.4亿元，协议销售面积706.35万平方米。其中，12月单月，远洋集团实现协议销售额228亿元，比2019年同期上升36%，协议销售面积142.29万平方米。

行业分化明显

房企合作增多

在行业整体业绩增长、房企目标完成度较高的背景下，另一个现象不容忽视：行业整体增长速度放缓，集中度不断提高，分化愈加明显。

数据显示，2020年百强房企合计销售金额同比增速继续放缓，下降5.3个百分点至11.9%。亿翰智库认为，疫情导致行业在2020年上半年业绩出现滑坡，但是随着疫情得到有效控制，下半年房企业绩实现了明显补涨，所以整体来看，疫情影响有限。行业业绩增速下滑主要还是由于房地产市场的调控仍在继续，“三道红线”管控标准落地，执行力度进一步强化；“房住不炒”一再被提及，“十四五”规划建议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

头部房企在继续保持增长的同时，其销售业绩与其他竞争者不断拉开差距。克而瑞研究中心发布的房企全口径销售金额数据显示，排名前5的房企中，只有碧桂园、中国恒大、万科全口径销售金额突破7000亿元，排名第4的融创中国、第5的保利尚处于5000亿元档。排名第6的中海地产、第7的绿地控股、第8的世茂集团仅处于3000亿元档。而排名第10的招商蛇口的全口径销售金额仅为排名第1的碧桂园的35%，排名第20的中梁控股仅为碧桂园的21.4%，排名第30的祥生集团仅为碧桂园的16.6%。

不仅前30强房企内部出现业绩的分化，整体来看行业的集中度也在不断提高。亿翰智库数据显示，2020年前10强房企销售业绩门槛同比提高了19%，前50强房企销售业绩门槛同比提高了21%，前100强房企销售业绩门槛同比提高了13%。

安信国际认为，前10强房企全口径销售金额增长率为14.5%，权益销售金额增长率为12.3%，大致相同。排名第11至50的中大型房企全口径销售金额增长率为26.2%，权益销售金额增长率为19.5%，差距较前10强房企高，两项增长率较高，反映中大型房企在占有率及资源获取上都有所改善。然而排名第51至100的中型房企及排名第101至200的小型房企的权益销售金额增长率分别为12.6%及8.5%，增速较低。这是由于在百强房企的压力下，小型房企要进一步牺牲权益销售金额以追赶百强房企。小型房企全口径及权益销售金额增长率比百强房企低，反映小型房企一直处于被动防守的状态。#p#分页标题#e#

疫情影响下，房企“抱团”现象增多。2020年，百强房企销售权益比例呈现下降趋势，由2019年的77.88%下降至2020年的73.73%。克而瑞研究中心认为，销售权益比例的下滑意味着房企合作增多。一直以来，房企间合作开发是提升企业全口径销售金额的重要方式，不仅可以利用双方的资源优势，实现优势互补，更重要的是，房企可以利用少部分资金撬动更大的规模。因此，在规模为王的时代，通过合作来快速提升企业规模效果明显，受到房企青睐。