荣盛发展的长期主义
近日，荣盛房地产发展股份有限公司召开中期业绩发布会，发布2021年度上半年度报告。
面对持续调控和市场波动，荣盛发展亮出最新成绩单：上半年签约金额599.22亿，增长24.26%；营业收入342.24亿，上升30.85%；归母净利润25.33亿，销售回款490亿。
荣盛发展2021年中期业绩发布会现场
“荣盛发展保持稳健型增长，得益于始终坚持长期主义发展理念，低调而稳健经营，专注于自己的领域默默耕耘。”荣盛发展负责人告诉记者。
心系远方 坚定长期发展信念
在发布会上，荣盛发展负责人表示，荣盛坚定奉行长期主义，全身心投入，坚持长期积累来获得确定性高收益。
从2016年到2020年，荣盛历年销售额分别为512.24亿元、679.30亿元、1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元；增速依次是65.77%、32.61%、49.51%、13.58%、10.17%。这在全行业虽然并不突出，但荣盛发展的业绩复利却在不断累积中实现突破。荣盛发展从1996年创立，历时22年，到2018年突破千亿大关，然后主动放缓增速以巩固成果，牢牢站稳千亿阵营。
今年上半年，荣盛发展实现签约面积516.71万平方米，同比增长19.00%；累计签约金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。
中指研究院2021年1-6月中国房地产企业权益销售业绩TOP100排行榜
“荣盛发展今年预设销售目标1300亿元，增速并不高。而其底气，就来自对长期主义的坚守，放眼长远，不急一时之利，不争一时之功。”荣盛发展负责人说，“在规模、利润和财务的三角平衡中，我们将精力更加专注于利润保有和流动性安全上。”
得益于对城市的长期深耕，荣盛发展的主要盈利指标长期保持在行业较高水平。以去年为例，公司净利润77.74亿元，在行业内排名20；净利润率达到11%，排名第17位，基本上以前30名的销售体量，实现了行业内前20名的盈利水平。
从区域盈利水平来看，荣盛在长三角城市群的开发项目，毛利率维持在8-15%之间；而其持续深耕20余年的京津冀大本营，毛利率则稳定在15-30%区间。
植基于此，当房企盈利下降已经成为行业性普遍趋势时，荣盛发展高管在业绩会上仍能满怀信心地承诺，公司全年毛利率将管控在20-25%的合理区间，继续保持行业中上水平。
精心布局 变时间为收益放大器
提到荣盛发展的长期主义战略布局，荣盛发展负责人表示，一是地产主业的均衡布局，二是多元业务的协同发展。#p#分页标题#e#
荣盛起家廊坊，长期深耕京津冀大本营，以致于被业内视作“环京房企”。事实上，荣盛很早就启动了全国布局，其第一个房地产项目“方州花园”，就是1999年在南京落地。积20多年开发经验，荣盛的地产布局久久为功，沿着长江、陇海铁路，以及京沪、京广铁路，基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。
今年上半年，荣盛599.22亿签约金额中，长三角占比36.2%，京津冀27.7%，中西部18.8%，珠三角以及其它区域17.4%，可以说遍地开花，实现了区域均衡发展。特别是长三角城市群，已经取代京津冀，成为业绩贡献最大的销售区域，使荣盛彻底摆脱了环京限购的不利影响。
荣盛发展上半年区域销售占比图
“在土地投拓方面，荣盛从来不跟风追‘地王’，而是重点聚焦市场占有率，通过长期深耕来提高单个城市的业绩贡献。”荣盛发展负责人告诉记者。上半年，荣盛发展斥资123.40亿元，拿地28宗，新增土储302.86万平方米。布局重心进一步向长三角、珠三角转移，特别是杭州、徐州、常州、芜湖、广州等高成长性城市，投资金额高达90.36亿元，占全部土地投资的73.23%。
截至报告期末，荣盛土地储备共计3741.25万平方米，货值4014亿。其中，京津冀占比40%，长三角21%，中西部18%，大湾区5%，其他区域14%，项目布局更加均衡，预计可为未来2-3年的开发提供有力支撑。
荣盛的战略转型始于2016年，围绕地产主业，同步发力康旅、产城、物业等多元产业，形成了“一主三柱多支撑”的业务新格局，不断增强产业协同效应。
这些新型产业经过时间的孵化和积累，如今都已开花结果。从半年报看，康旅板块上半年实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.77亿元，稳居文旅产业TOP3之列；产业园板块现已在河北、安徽、湖北3省布局12个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源；物业板块的服务平台——荣万家，今年1月正式登陆港交所，募集资金12.65亿港元，成为开年第一支物业新股。
荣盛区域布局的均衡发展，以及多元业务的协同效应，为企业后续发展注入强劲活力。这种战略上的“积小胜为大胜”，也是长期主义的成功。
坚守底线 无惧市场波动
“荣盛发展的长期主义理念之所以行之有效，其原因就在于它具有穿越周期能力。这种能力，源于对大势的判断，更植根于对底线的守护。”荣盛发展负责人表示。
2009年，荣盛曾“向植物学习落叶，向鸟儿学习换羽”，平稳渡过国际金融危机。这次面对新一轮下行周期，荣盛的“穿越术”表现在充沛的现金流和稳健的财务管理上。
作为一家业内知名的稳健型房企，荣盛始终把流动性安全放在第一位。自2017年至今，公司经营性现金流连续4年为正。今年上半年，荣盛经营活动产生的现金流量净额为12.47亿元，资金状况一如既往，安全、稳健。
充沛的现金流，主要得益于两个方面。一是抢抓回款，公司整体回款率达到80%，上半年回款490亿元，全年有望实现1050亿元；二是严控购地金额，投销比控制在20%左右，既确保了公司的流动性安全，也为未来投资发展创造了很大的回旋空间。
财务管理方面，荣盛财务指标不断优化。截至6月30日，公司现金短债比为1.16；净负债率66.50%；剔除预收账款后的资产负债率为70.81％，较期初下降2.97个百分点，逼近70%的绿档线，年内有望全部达标，降为绿档房企。#p#分页标题#e#
债务方面，荣盛上半年还债239亿元；下半年到期债务共约119亿元，其中7月15日到期的境外美元债，本息合计2.61亿美元，已经全部以自有资金偿还。
这笔债券兑付以后，荣盛年内再也没有到期境外债券的兑付压力。目前，公司在手现金629亿，另有银行授信957.03亿元，其中尚未使用555亿元，资信优良，主体信用评级被境内评级公司调升至AAA、境外评级公司维持BB-。
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