库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加
截至目前，北京地区限竞房签约数量合计达到20589套，突破2万套大关。与此同时，北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块，数量仍在增加。因供应量持续攀升，北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称，未来北京地区新房将以限竞房供应为主，项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设，将是区分限竞房项目优劣的主要因素。
项目成交分化
中原地产数据显示，截至目前，北京限竞房入市超过14个月，限竞房签约数量合计达到20589套，突破2万套大关。与此同时，限竞房供应量达到4.66万套，库存量达到历史最高值。从单月网签数据看，最近几个月都是高位，但与供应量相比库存持续积压。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。
中原地产指出，北京限竞房自2018年6月10日开始入市，目前已入市限竞房项目达到63个，合计入市限竞房100期，合计供应住宅套数达到46618套。按照成交套数计算，网签完成率为44.2%。其中，已完成网签的限竞房面积合计218万平方米，平均网签均价为48821元/平方米。
从已入市的限竞房销售情况看，项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出，少数位置优秀的项目签约相对活跃，大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象，20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然较大。
10月15日，中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现，限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。
以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例，项目2018年10月开盘，楼盘已经封顶，但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁，居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍，在这里买房的多数是改善型需求为主，毕竟单价低，可以挑合适的户型，未来说不定地铁就通了。
中国证券报记者走访发现，多数大兴区限竞房项目以大户型为主，由于不符合“非普通住宅”的标准，对购买者首付和贷款的资质要求较高。这也是造成去化较难的一大原因。
“多数项目的小户型在开盘时就一抢而空，很多开发商对小户型存在捂盘、惜售的情况。特价房不是想买就能买到，有些开发商‘十一’期间推出了几套特价房，但是抢到的客户基本都内部排了很久。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。
“如果做成普通住宅，很多两居室一推出就被抢空。”某楼盘销售人员对中国证券报记者表示。很多楼盘为了配合销售，将总房款在销售时进行分解，一部分为住宅费用，另一部分分解为精装修费用。
二手房引流
限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区，在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗，这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。
多家地产机构数据显示，2019年“金九”以来，北京二手房市场整体价格出现下调，特别是与限竞房总价接近的房源，都有明显的价格调整。二手房降价对限竞房去化造成较大冲击。
以限竞房项目较多的大兴区为例，多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目，开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商，项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。
“这些次新房项目最大的问题是房本不满五年，原值较低。如果首付比例不够，个税比例要求较高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，从这个角度看，这些次新房项目是很好的选择。毕竟现在的限竞房由于价格被限制，多数是毛坯交房，加上装修时间真正入住可能需要两年左右。算上时间成本，不如买次新房。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。#p#分页标题#e#
张大伟表示，2019年楼市小阳春过后，从点到区域房价开始调整，热点城市逐渐下行。此外，北京的贷款政策严格，而非普通住宅标准过低，因此市场购房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化，北京楼市也难有大的波动。随着限竞房供应持续增加，存量二手房将继续与限竞房博弈。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2019年楼市小阳春过后，多地区出现市场降温现象，短期看都和金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降准政策效应，贷款政策有放松的空间，对房地产有一定的积极影响。但整体来看，房地产信贷政策仍然以稳定为主。从公积金政策变化看，无锡、呼和浩特等城市今年有所收紧，扬州、厦门、汕头等城市有所宽松，放宽的城市对刚需首套购房者利好较大，对换房者而言影响较小。
供地持续增加
北京市规划和自然资源委员会网站信息显示，10月15日，北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策，且限价销售。此外，三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看，旧宫地块有10次报价16家企业参与，孙村地块有5次报价7家企业参与，马驹桥地块有一次报价。
中国证券报记者梳理发现，叠加10月15日的3宗和以及即将拍卖的2宗，今年以来北京合计将成交105宗限竞房住宅地块。从地理位置看，大兴及亦庄成交地块高达28宗，大兴区已成为北京限竞房市场的红海。
从参与拿地的企业看，民企参与限竞房拿地的数量明显减少，联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例，参与竞拍的房企中，“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。
对此，诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示，在北京地区已入市的限竞房项目中，不少是通过联合体拿地的方式。这一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期运营销售有双重优势。此外，如果去化率不及预期，给单家房企的资金压力会相应减小。
上一篇：百强房企新增货值达7.2万亿元 二线城市拿地步伐放缓
*免责声明： 凡本网注明“来源：XXX(非神州瞭望网)”的作品，均转载其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权，如果侵犯，请及时通知我们，本网站将在第一时间及时删除。
-
- 武汉一线滨江高端住宅“国铁·印江澜”项目——实现首开预售和汛期前地下室封底“双节点”目标
-
神州瞭望网武汉讯（李金龙 伍 振）4月29日，由中铁十八局集团北京工程有限公司工程总承包的武汉一线滨江高端住宅“国铁·印江澜”项目地下室12000平方米大体积混凝土封底任务浇筑完成，标志着项目提前实现“4.30”汛期前地下室整体封底“
神州瞭望网 2022-04-29
-
- 远洋集团2021年度业绩：财务安全稳健 维持“绿档”及投资级评级优势
-
2022年3月23日，远洋集团控股有限公司（股票代码：03377.HK，以下简称远洋集团）发布截至2021年12月31日止的全年业绩。 报告期内，远洋集团实现营业额约为人民币642亿元，同比提升14%；毛利约
2022-03-25
-
- 中冶天工集团建设项目获“云南省建筑施工安全生产标准化工地”称号
-
云南网讯（记者 彭锡 通讯员 周建斌）近日，云南省住房和城乡建设厅公布了2020年度云南省建筑施工安全生产标准化工地名单，中冶天工集团承建的红河州全域旅游综合体建设项目位居其中。
2021-11-09
-
- 万科分拆万物云IPO 估值千亿元？
-
本报记者 王丽新 栽一棵树最好的时间是十年前，其次就是现在。11月5日晚间，万科宣布拆分万物云赴港上市，有业内人士做出如此评价。恰逢其时，合伙奋斗，万物云CEO朱保全在回复《证券日
2021-11-09
-
- 销售前景乐观 大唐集团控股10月业绩环比正增长
-
11月3日，大唐集团控股（02117.HK）发布公告。数据显示，10月单月，大唐集团控股实现合约销售金额约33亿元，销售面积超32万平方米；今年1-10月期间，公司实现累计合约销售达403.2亿元，累计同
2021-11-09
-
- 中冶·德贤御府国际化潮流人居品鉴沙龙举行
-
日前，一场以德贤之名质敬朝阳为主题的国际化潮流人居品鉴沙龙在朝阳东坝的中冶德贤御府营销中心正式开启。围绕主题，结合当下市场，现场媒体嘉宾，从东坝区域的规划发展出发，就项
2021-11-09
-
- 万科拟分拆物业香港上市
-
碧恒万融四大头部房企中，唯一没有将物业分拆上市的万科，如今也计划冲刺IPO。日前，万科A公告，拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市。 本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股
2021-11-08
-
- 北京：房地产预售资金先监管保护后网签
-
新华社北京11月4日电（记者郭宇靖）针对部分房地产项目违规使用预售资金等问题，北京市住房城乡建设委、北京银保监局、人行营管部等部门4日联合发布《北京市商品房预售资金监督管理办
2021-11-05
-
- 北京将加强房地产预售资金监管
-
针对部分房地产项目违规使用预售资金等问题，北京市住房城乡建设委、北京银保监局、人行营管部等部门4日联合发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》
2021-11-05
-
- 广东：对国有企业出租自有物业开展保障性租赁住房业务，租期可放宽到10年
-
广东省人民政府办公厅关于加快发展 保障性租赁住房的实施意见 粤府办〔2021〕39号 各地级以上市人民政府，省政府各部门、各直属机构： 为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁
2021-11-05