宝龙地产前十月完成超9成业绩目标 千亿债务压顶分拆商业板块上市
●长江商报记者 江楚雅
2019年的半年度业绩会上，宝龙地产（1238.HK）总裁许华芳表示，希望将集团的商管业务分拆，然后寻求独立在港上市。在谈到对集团商业地产的期许时，许华芳称“一年至少要开8-10个大型购物中心”。
近日，宝龙地产再次发布公告称，已确定分拆宝龙商业管理控股有限公司上市中，厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
据宝龙地产向港交所递交的招股书显示，宝龙商业管理2018年的资产规模为21.3亿元，2018年的收入约为12亿元，本次拆分上市计划融资金额10亿元。从资金用途来看，本次计划上市的目的之一就是获得更多的低成本资金来扩大轻资产的规模，提高运营管理能力，以便后面能输出更好的服务。
业内认为，宝龙商业分拆上市，是宝龙地产应对千亿债务的一个方案。
财报数据显示，截至2019年6月30日，宝龙地产的总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比增长了30.40%，并且从2017年以来呈现出不断增长的趋势。其中，一年内到期的借款约为125亿元；而宝龙地产现金及现金等价物仅为166.08亿元，不过有19亿元受限制。
与资产同步上涨的还有宝龙地产的资产负债率。截至2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐步增长的趋势。
此前宝龙地产公布的数据显示，公司今年前10个月合约销售额505亿，同比增加52.4%。公司今年全年销售目标为550亿，在仅剩两个月时间里，已达成全年目标的91.8%。
分拆商业板块上市
宝龙地产成立于2003年，是较早涉足商业地产领域的闽系房企。2009年公司在香港上市，更是打开海外融资大门，将品牌推向广阔平台。
至今，在长三角、海西经济区等超过40个城市布局超过100个项目，除部分住宅物业外，其它项目均为商业性质，在营购物中心达39座。主打成品“宝龙广场”是集购物中心、超市、电影院、住宅物业等一体的城市综合体。
比肩万达的宝龙地产，是商业地产佼佼者。2014至2019上半年，商业地产销售额分别占比公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地产销售额分别占比公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。
宝龙商业主要收入来源为租金和服务费收入，主要业务对象是公司及其下属企业，大部分收入来自母公司及附属企业。
此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示，2016年至2019年前4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。同期，纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元、0.55亿元。
企查查显示，宝龙商业还牵扯多起房屋租赁纠纷等。在同行业，目前宝龙商业的体量规模小，经营能力水平也尚待提升。
此前，不少房企选择将商业板块分拆上市，通过资本市场的资金等优势促进商业板块发展。
宝龙地产在今年中期业绩会上承认，分拆宝龙商业后，可能会让宝龙地产财务指标有所改善。许华芳对此似乎没期望太多，他表示，分拆商业业务上市是透过分拆及市场化，让品牌、业务能独立成长。
宝龙地产已经准备好在商业地产大展身手。11月14日，宝龙地产斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，入驻粤港澳大湾区，暴露了商业地产扩张的野心。
宝龙地产开拓商业地产新模式能否为营收带来质的变化？
财经评论员肖磊向向长江商报记者指出，新模式可运作的空间比较大，但也增加了持续性的成本投入，依然离不开整个大环境的影响，营收方面可能比之前会更有持续性，从各类渠道融资的成本和难度会稍微降低一些，可操作的空间也将更大一些，但整体来说商业地产层面的竞争和经验都是未来的挑战，营收方面依然是个未知数。
千亿债务压顶
宝龙地产开疆拓土的同时，公司的杠杆也一直处于高负重状态。
财报显示，截至2019年6月底，宝龙地产总负债攀升至1082亿元，比2018年末992亿元增加约90亿元，公司借款总额约为495.94亿元，同比去年443.96亿元增长11.7%。而随之而来的借款成本增速却是借款增速的一倍之多。
今年上半年宝龙地产借款成本达16.90亿元，比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年资金市场变动，公司实际贷款利率由2018年上半年约5.95%上升至2019年约6.24%。
公司于2019年3月25日将商业运营、物业管理服务两大业务分拆成立宝龙商业。并在新商业公司成立仅5个月后，向港交所递交招股书，谋求上市。有业内人士分析，宝龙商业若能上市，不仅能强化商业运营服务等新业务，还能为宝龙地产打开新的融资渠道。
不过同宝龙地产一样，宝龙商业也是负债累累。
招股书显示，2016-2018年，公司资产负债率分别约为99.1%、94.5%、89.4%，远高于行业平均水平。对此，宝龙商业招股书解释称，获取银行借贷时，是宝龙集团一部分，并未有任何分拆计划。在分拆宝龙商业财务期内，宝龙地产净负债率比2018年底微降至91.4%。
虽然宝龙地产通过境外融资渠道在持续输血，但短期资金压力不可避免。此前宝龙通过“闪电配售”获得许健康7.8亿输血，就被外界认为是应对当时即将兑付的3亿超短融债券。而宝龙年内还面临12月22日到期的3亿超短融债券和11月11日到期的8.5亿的资产支持专项计划。
今年以来，宝龙地产开启密集融资模式，先后发行了2亿美元优先票据，10亿中期票据以及3亿元公司债券，用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。
肖磊认为，以债务驱动的发展模式，在整体行业增长放缓的时候，很容易出现负债率上升和净利润下降的情况，合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的，并且宝龙地产目前商业项目占比较大，相比住宅来说资金的周转率偏低，这也会导致负债率上升。
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