老旧小区改造的天津实践
随着我国城市的发展，多数城市中心地区土地资源稀缺，改造成本高昂，推倒重建式的拆迁改造方式已经不能适应现今的居住区发展需求。存量巨大的老旧小区改造成为我国城镇化2.0阶段必须面对，并要加以解决的重点领域问题。
为了落实相关部署，2019年4月15日，住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部，印发了《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》，以期全面推进城镇旧居住区改造。
目前，我国已有多个城市开始广泛开展老旧小区的改造工作。例如天津就在各区改造了部分老旧小区，并取得了一定的成果。其中，天津市南开区天津大学四季村项目和天津大学六村的电梯加装项目就具有一定的参考价值，对未来其他老旧小区改造项目提供了可供参考的经验与提示。
天津大学四季村：
政府主导的老旧小区改造项目
天津大学四季村住区坐落于南开区湖滨道北侧，为1995年建成的天津大学校产小区，建筑面积10.89万平方米, 共有居民1854户，主要为多层及高层建筑，共计40幢，147个楼门。
天津大学四季村住区的改造经历了两个阶段，是典型的由政府主导的老旧小区改造项目，第一阶段是2014年曾进行过的居住功能综合提升改造；第二阶段是2018年南开区老旧小区及远年住房改造计划，由天津市南开区老旧小区及远年住房改造指挥部牵头组织。改造资金由市、区两级财政共同承担。此次改造标准执行《天津市中心城区旧楼区老旧小区及远年住房改造工程导则》。
截至目前，天津大学四季村住区已完成了基本的改造工作。改造的主要项目为消防、阳台及外檐等11类安全类项目，要求是保安全底线。由于属地学府街已经安排的甬路等项目，此次老旧小区改造不再安排重复投资维修，此次南开区老旧小区及远年住房改造项目只对破损的阳台及外檐进行了维修，外檐阳台整体进行了粉刷。在2018年，该小区又由属地学府街组织进行美丽社区建设，整修小院、甬路、改造室内热力管网等项目。
改造后的天津大学四季村住区室外空间环境得到了明显改善，其中包括：增加了公共活动空间面积、提升了原有公共空间的质量、增设了休闲运动设施；增设公共绿地、补充宅旁绿地、补种植物，提高了绿地空间的质量；结合出入口、围墙、景观构筑物、景观照明等改造，优化了景观风貌；翻修小区内机动车道路及人行道路，明显改善了道路质量；重新划定小区内的停车区域及停车位，加强了停车管理；提高了社区配套设施如社区综合服务中心、公共服务设施、环卫设施的质量，新增了部分安防措施。
天津大学六村：
给老年人为主的社区加电梯
《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》明确指出，有条件的加装电梯是老旧小区改造的重要内容。
2018年年底，天津市南开区住房和建设委员会、南开区加装电梯办公室作为此项工作的牵头单位，研究制定了《南开区既有住宅加装电梯指导意见（试行稿）》，正式启动了加装电梯试点工作。据办公室负责人介绍，学府街作为试点街道之一，选择了天津大学六村作为首个项目试点，并把该项工程列为南开区民生重点工程。2019年11月3日，天津大学六村旧住宅楼加装电梯正式投入使用。
因该单元居民以老人为主，电梯的安装充分考虑了老人的生活习惯和要求。建成的电梯井与居民住宅的连接将通过从电梯井延伸出的两条通道实现。连接通道宽1.75米，与现有居民阳台平行，能够让一部轮椅顺畅通过。只要打开后续安装在阳台上的门，就可以直接进入居民屋内。据现场施工负责人说，“这样的设计属于直接入户，是所有老人都同意并坚持的，通道宽度设定为1.75米，也是充分考虑了老人未来出行。”安装电梯的费用分摊一直是推进电梯加装工作的难题，在天津大学六村的电梯安装实施过程中，由于涉及雨水管等管线切改，整部电梯的成本比最初测算略有提高，预计将超过60万，费用将由12户居民依照楼层高低按比例分摊，由于居民多为同事，安装问题和费用分摊等问题相对容易协调。据施工单位负责人介绍，“最高的六层，一户7万元；五层，一户6万元……以此类推。一层住户不使用电梯，也无需交款。未来电梯运行等费用，将由所有居民公摊，按照目前测算，每月每户不到一百元。”
电梯的安装给居民带来了极大的便利，通过走访该楼门居民发现，住户对于该工程较为满意，认为加装的电梯消除了他们的上下楼的困难，解决了老人出行难的问题。#p#分页标题#e#
目前南开区已经完成南开大学西南村、天津大学六村，各一个单元的旧住宅加装电梯改造试点。天津市住房和城乡建设委员会已经联合地方高校和技术院所初步完成加装电梯改造的技术规范与导则的制定与发布工作。下个阶段将根据需要继续进行其他试点居民区的加装改造工作。
天津实践的经验与建议
个人认为，虽然众多城市已广泛开展老旧小区的改造工作，也取得了一定成果，但仍在存在一定的问题。例如，天津大学四季村住区项目的改造模式是现阶段我国典型的城市老旧小区改造模式，虽然在一定程度上提高了老旧小区的环境水平，相对于我国城市可持续发展的要求尚有一定差距。从中可以发现若干目前普遍存在的问题：一是政府主导，缺乏公众参与。二是以单项改造为主，缺少整体设计。三是公共空间改造较为表面，较少考虑居民的实际需求。四是不重视住区活力的重塑及引导。五是重视改造工程，欠缺后续管理。
进行老旧小区改造，首先从技术层面应落实以下几点主要内容：第一，应维修完善老旧小区里和居民生活有直接关系的水、电、气、路等配套设施。第二，优化绿地、广场等公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等基础设施。第三，完善老旧小区的养老、抚幼、文化、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。
其次，在管理层面还有很多工作需要更细化，最主要包括两部分内容：第一，老旧小区改造应加强公众参与，真正了解群众的需求，避免形式主义的发生，按照群众生活需求的优先顺序安排改造提升的内容。第二，面对情况复杂、量大面广的现实，老旧小区改造的管理机制也应改革。为应对大量住宅旧改的技术与管理问题，落实具体工作目标、程序与对象，各地规划、建设管理部门应尽快下设负责旧改技术指导与实施推进工作的“老旧小区改造处”，以便能够主导协调街道居委会基层、市场多方以及政府管理部门各方的工作。
在加装电梯方面，虽然天津大学六村的加装电梯过程相对顺畅，但由于该楼门居民多为同事，协调困难较小，在其他不同类型的住区加装电梯时，应因地制宜，充分结合实际情况，深入群众，细致沟通，兼顾每层楼居民的需求和困难，加强群众的深度参与，在必要时应每栋楼做不同的方案，尽量做到设计个性化，为居民提供满意的解决方案，降低安装和使用过程中产生的负面影响。
旧城改造是城市发展过程中的必经之路，老旧小区的改造涉及城市、社会的多个层面，是多元化的综合问题，除了对老旧小区的物质环境进行改善，还应以社会融合、邻里激活、公众参与为导向，打造可持续发展的住区，相信未来的老旧小区改造仍有较大的提升空间。
(作者系天津大学建筑学院教授、博士生导师、建筑学院城市空间及城市设计研究所所长）
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