房企千亿军团扩至36家 销售额或达16万亿
●长江商报记者 江楚雅
伴随着2019年的结束，房企的年终成绩单也火热出炉。
根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%，千亿军团扩容至36家。
从公布年度销售目标的企业来看，2019年房企销售目标完成率总体较好。佳兆业、龙光、世茂房地产等企业销售目标完成率均在110%以上，其中，龙光地产的销售目标完成率达136.0%；佳兆业、世茂房地产销售目标完成率分别为131.7%、124.2%。
另一方面，据观点指数从人民法院公告网查询获悉，截至12月26日有520家房地产企业发布了“破产文书”公告，以全国有10万家房企计算，占比0.52%。不过由于“破产”是一个漫长的过程，还涉及其他程序，因此相关企业破产数量还有待商榷。
总体来说，2019年房地产行业韧性依旧，销售数据稳中向好，有望接近16万亿元。
千亿军团扩容至36家
根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%，千亿军团扩容至36家。
百亿阵营分化持续加剧，千亿成为新的分水岭。百亿企业的销售额可分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。由此可见，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱，千亿成为房企新的分水岭。
各阵营门槛值继续提升。2019年，TOP3房企门槛值突破六千亿提升至6262亿元，TOP10房企门槛值为2425亿元，较上年提升20.9%，龙头房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1181亿元、752亿元、295亿元，分别较上年提升17.2%、25.3%、7.2%。
从公布年度销售目标的企业来看，2019年房企销售目标完成率总体较好。佳兆业、龙光、世茂房地产等企业销售目标完成率均在110%以上，其中，龙光地产的销售目标完成率达136.0%；佳兆业、世茂房地产销售目标完成率分别为131.7%、124.2%。
百亿房企拿地态度趋于理性
百亿企业拿地金额总量略有回升，拿地均价有所上涨。2019年，50家百亿代表企业的拿地金额总量同比增长5.7%，达到20796.3亿元，拿地面积为41012.3万平方米，同比减少5.5%，受拿地城市结构变化的影响，拿地均价同比增长11.9%至为5070.8元/平方米。
百亿企业拿地态度总体趋于理性，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。2019年来，房地产调控政策保持收紧态势，对流向房地产行业的资金监管继续从严，百亿企业的投资态度仍然维持谨慎。50家百亿代表企业拿地金额均值同比小幅增长5.7%至415.9亿元，拿地金额占销售额的比重为27.7%，同比下降3.7个百分点。
千亿以上阵营企业的拿地总量虽略有增长，但拿地态度依然保持谨慎，其中3000亿以上阵营企业在2019年的拿地金额均值为1165.2亿元，同比增长5.2%，拿地金额占销售额比值下降1.8个百分点至22.1%，1000-3000亿阵营企业的拿地金额均值同比略增1.1%至458.5亿元，拿地金额占销售额比值下降7.6个百分点至29.9%。
千亿已经成为房企规模的分水岭，500-1000亿阵营企业仍在加速突破千亿门槛，为保证未来销售规模的升级，该阵营企业的拿地热情最高、拿地金额均值增长幅度最大，也是拿地金额与销售额比值出现增长的唯一阵营，拿地金额均值同比增长38.4%至233.0亿元，拿地金额与销售额比值增长4.9个百分点至36.4%。300-500亿阵营企业的拿地金额与销售额比值最高，与去年同期基本持平，达到42.5%，拿地金额均值为153.2亿元，同比增长17.7%。100-300亿阵营企业的拿地态度明显冷却，拿地金额均值为91.5亿元，同比减少12.4%，拿地金额与销售额比值也下降10.3个百分点至38.7%。
大型房企在拿地方面维持理性态度，中间梯队的房企扩张意愿明显拿地力度增强，而部分小型房企在土地拓展方面则依然面临压力。
海外债规模增32.2%，偿债高峰已至
2019年，房地产行业资金监管从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。1-11月房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速自5月开始呈小幅下降趋势。面对收紧的政策环境，房企应未雨绸缪，做好资金安排，防范现金流风险。
百亿企业海外债发行规模同比明显增长，境内公司债发行规模同比小幅增长，房地产行业信托融资规模基本持平。2019年，百亿企业海外债券发行规模达4544.9亿元，同比增长32.2%；境内公司债发行规模为2174.0亿元，同比增长21.3%，增速大幅下滑；中期票据发行总额达385.0亿元，同比下降58.4%。据用益信托网统计，2019年，投向房地产领域的信托金额总规模为9785.7亿元，同比微增5.7%。
2020-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资；目前，大部分债券逐步进入还款期。2020年，包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元；到2021年，这一规模将超万亿至10496.2亿元，其中公司债需偿还规模为4438.8亿元，海外债偿还规模为3174.3亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7350亿水平。
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