违规出售经济适用房的房屋买卖合同无效
【案情】
唐某和吕某某系夫妻关系，其所有的房屋位于龙邦小区，房屋所有权登记时间为2017年1月8日。2018年1月8日，吕某某将上述房屋出售给王某、宋某两夫妻，签订《房屋转让协议》，转让价格为22万元。王某、宋某入住该房屋后进行了装修，花费8万元。现唐某诉至法院，请求确认转让协议无效，返还房屋。
【裁判】
经查明，讼争的房屋属于经济适用房，唐某和吕某某购买案涉房屋尚未满5年即将该房屋出售，该转让协议违反相关法规的强制性规定，故双方所签订的房屋转让协议应属无效，该协议自始没有法律约束力。法院判决王某、宋某腾空房屋、排除妨害，原告唐某和吕某某返还购房款并承担装修损失、房款损失。
【评析】
一、房屋转让协议的效力问题。根据《经济适用住房管理办法》第三十条，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案讼争的房屋属于经济适用住房，唐某和吕某某购买案涉房屋尚未满5年即将该房屋出售给王某、宋某，该房屋转让协议违反上述强制性规定，故双方所签订的房屋转让协议应属无效，该协议自始没有法律约束力。
二、协议无效后的返还问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。诉争双方因该无效协议取得的财产应当返还，王某、宋某应返还房屋，唐某和吕某某应返还购房款。另，因该屋的装修已构成房屋的一部分，强行分离严重毁损物的价值，依照充分发挥物的效用的原则，该装饰装修部分归属唐某和吕某某所有，其应向王某、宋某补偿装修费用。
三、购房款损失承担的问题。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐某和吕某某明知房屋为经济适用房，在房屋出售时存在明显的过错，应适当承担王某、宋某因购房造成的实际损失，承担购房款同贷款利息3万元，王某、宋某购房时也明知为经济适用房，亦有过错，应自行承担涉案购房款同期贷款利息中的1万元。（洪泽法院 魏 僖）
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