8月成交锐减、溢价率再降,哪些房企“失约”土地市场?

2019-09-02 11:51     来源:     作者:袁秀丽

在刚刚过去的8月,土地市场继续转凉。不仅土地溢价率降为一位数,土地单月成交金额也缩减了一半。事实上,资金成本成为房企拿地的主要决定因素,7月受融资收紧的影响,火热的土地市场开始收敛,房企拿地越来越谨慎。8月,只有保利、新鸿基、万科3家房企拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。

 

视负债及回款情况量力而出成为很多房企拿地的准则,甚至有的房企关紧了拿地大门。市场的种种迹象令今年后四个月的土地市场变得扑朔迷离。

 

 

同一天北京两宅地底价成交 

 

 

8月29日,北京2宗住宅地块全部底价成交,土地市场再次步入低迷的态势。

 

其中,朝阳区东坝乡驹子房地块为共有产权房,销售限价4.1万元/平方米(含全装修费用)。最终,北京房地置业以18.97亿元的底价获得该宗地。

 

另一块底价成交的住宅用地是顺义新城地块,商品住房销售均价不超过36903元/平方米,最后仍以底价43亿元成交,由金茂与城建联合体获得。

 

而在此前一天,北京再次挂牌3宗住宅地块,均为限竞房,分布位于大兴黄村、通州马驹桥、大兴旧宫,总规划建筑面积37.63万平方米。综合来看,整个8月北京共挂出8宗经营用地。3宗集体土地,这一供应量是最近几个月的供应高峰。

 

综合上述供应及底价成交,中原地产首席分析师张大伟认为,2宗住宅地块再次底价成交,意味着在供应量井喷下,北京土地市场溢价率全面退烧。

 

据张大伟分析,截至日前,北京合计年内成交包括共有产权住宅在内的商品房住宅地块共33宗,其中,溢价率为0地块合计只有9宗,而在8月29日,一天内就出现了2宗。限竞房地块底价成交合计只有2宗,8月29日出现了一宗。

 

 

 

 

一二线城市土地成交溢价率仅6%

 

 

不仅是北京的土地市场转凉,昔日热点的一二线城市的土地市场均应声而降。

 

通过一二线城市土地市场往往可观全国土地市场的走势。据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月27日,全国热点一二线城市合计土地成交771宗,土地成交金额1543亿元,土地成交溢价率只有6%。而在7月,全国热点的一二线城市土地成交金额达到3675.58亿元,溢价率为12%。

 

众所周知,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿元以上,高点时,溢价率也保持在20%左右。但自7月以来,土地市场快速退烧,到了8月,不仅土地溢价率降为一位数,土地单月成交金额也缩减了一半。

 

因为土地市场降温,在一二线城市土地成交量锐减的同时,8月房企拿地明显减少。据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月27日,合计拿地最高的保利拿地88亿元,金茂46亿元,万科45亿元,只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。在房企积极拿地最高峰时的6月,6家企业拿地过百亿元,保利单月拿地200多亿元。

 

上述信息还显示,今年前8个月,万科以1189亿元的权益拿地总额位居总额第一位,而碧桂园则以296块土地位居块数第一。#p#分页标题#e#

 

此外,中指研究院8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企信息显示,主要为国有企业,为了缓解资金压力,合作拿地的方式仍被很多房企看好。在上述TOP10中,共有6宗由国企参与竞得,包括金茂、葛洲坝等央企,以及南京颐盛、北京城建等地方国企。

 

综合2019年土地市场走势来看,房企上半年拿地位于高位,下半年明显开始萎缩。对此,张大伟认为,资金成本是企业拿地的主要决定因素,不断出现的融资收紧政策,使得房企拿地数量减少,土地退烧。

 

张大伟表示,此前,依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温,这也是当前融资政策全面收紧的主要原因之一。目前,融资收紧的影响正在传导到土地市场。相比第二季度,下半年房企正在收紧了拿地步伐。

 

 

房企预期谨慎拿地

 

 

事实上,在刚刚过去的房企中报季,很多房企都表达了对于当前拿地的谨慎。

 

8月22日,在中报发布会上,融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德提到,4月底,融创已经开始严格控制投资节奏,停止参与所有公开市场的招拍挂,下半年,仍将严格控制投资节奏。

 

融创中国主席兼执行董事孙宏斌甚至称,因为去年没怎么拿地,今年上半年拿地显得稍多一些,但拿的地其实不多。下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

 

中原地产数据显示,融创中国今年前8个月共计拿地114块,权益拿地总额接近700亿元。位列拿地金额房企排名第三位。

 

另一个提出不拿地的是富力地产。不久前,富力地产一份内部文件传出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且下半年原则上暂停拿地工作。

 

8月22日,在中报会上富力地产董事长李思廉并没有否认并称,文件是他自己起草的,不过,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

 

对此,标普全球评级8月26日表示,由于富力地产的购地意愿趋缓,该公司2019年的财务杠杆压力可能减轻。 

 

事实上,在风险加大的预期之下,量力而出成为很多房企拿地的准则。

 

“没有激进的拿地方法,自然而然地根据我们能卖多少楼去拿多少地。”万科首席运营官、执行副总裁张旭在半年报发布会上也表达了拿地态度。

 

张旭称,今年上半年,万科拿地总额占到销售额不到30%,这是一贯拿地的策略,所以今年上半年拿地还是非常谨慎的,未来也会在这个规则之下拿地。

 

此外,8月26日,龙湖在中报发布会上,执行董事兼首席财务官赵轶也称,下半年拿地会严格的量入为出。将根据负债率倒推,见机行事。

 

面对越来越多的房企在土地市场缩手缩脚,9月土地市场的走势成为关注的焦点。对此,张大伟认为,房企的资金压力越来越大,热点城市的土地溢价率明显下调,如果收紧的政策持续,不排除后续土地市场继续走低的可能性,而在北京,底价成交的土地或再次明显增加。

上一篇:业绩增长难掩隐忧 房企下半年夯实主业各有招

下一篇:中报观察|泰禾这半年:经营性现金流转正 负债大幅下降

*免责声明: 凡本网注明“来源:XXX(非神州瞭望网)”的作品,均转载其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权,如果侵犯,请及时通知我们,本网站将在第一时间及时删除。


推荐阅读
  • 探索城市更新有效路径 电建地产聚焦“水、能、城”发展战略

    ​今年两会上,《政府工作报告》明确指出,要有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,支持加装电梯等

    2022-03-25


  • 楼市稳预期信号频传 金融支持加力

    ​房贷周期缩短利率下行,项目并购、住房租赁迎更多政策支持 楼市稳预期信号频传 金融支持加力 近期,国务院金融委会议释放出楼市稳预期信号。多个金融监管部门也纷纷发声,称优化对保

    2022-03-24


  • 加大保障房力度 有利于新市民解决居住问题

    ​近日,广东省住房和城乡建设厅相关负责人表示,保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人,不设收入线门槛,十四五期间广东计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套(间)。当前,我国房

    2021-11-09


  • 10月楼市销售环比回暖

    ​从房企披露的10月份销售数据看,尽管整体销售额同比下滑,但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨,同时拿地推盘数量逐步回升。 另外,新城控股、建业股份等房企积极偿

    2021-11-09


  • 共筑绿色城市 “可持续 筑未来”凯德公益生活节收官

    ​10月30日-31日,凯德集团(中国)在华北区4个城市的9家购物中心相继举办可持续 筑未来儿童共绘活动。来自社群招募的超200名小朋友,作为环保小先锋,在凯德员工志愿者和环保公益组织的带

    2021-11-09


  • 房产经纪 一个行业老兵穿越周期的技巧

    ​我们门店的客户和业绩比较稳定,市场虽然有波动,还是没有想象中那么困难的!汪毅的态度很明朗,市场总是变幻起伏,唯一能做的就是修炼内功,然后灵活应对变化。 汪毅于19年加入德佑

    2021-11-09


  • 严防延期交房、烂尾!石家庄调整商品房预售许可标准

    ​中新经纬11月8日电 石家庄市住建局8日发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》明确,11月8日后出让的房地产开发项目,预售形象进度达到封顶后,方可办理预售许可审批手续。 石家

    2021-11-09


  • 标普维持大唐地产信用评级为“B”

    ​日前,标普最新发布报告,确认大唐集团控股(02117.HK)的长期发行人信用评级为B。报告显示,确认评级源于标普认为大唐集团控股应能够用内部资源应对短期债务。截至2021年6月30日,大唐集

    2021-11-09


  • 房地产风险拖累关注类贷款 多家银行信贷转向“新兴领域”

    ​本报记者 彭 妍 受房地产等行业信用风险的影响,银行对公房地产贷款的不良率以及关注类贷款占比出现了上升的走势。针对房地产行业的风险状况,不少上市银行在三季报中也有所提及。此

    2021-11-08


  • 南京:“十四五”期间年均新建商品住房上市量8万套左右

    ​新华社南京11月7日电(记者沈汝发)十四五期间,南京市年均新建商品住房上市量保持在8万套左右,保持商品住房平稳供给。这是南京市住房保障和房产局近日发布的信息。 据南京市住房保障

    2021-11-08