房地产板块业绩稳健 栖霞建设中期净利同比增五倍
步入9月份，各大房企的中报陆续公布完毕。据东吴证券研报，2019年上半年，房地产板块营业收入同比增长 24.0%，较上年同期增长0.2个百分点，较2018年末增长3.2个百分点；房地产板块归母净利润同比增长13.6%，较上年同期下降24.8个百分点。
在众多房企中，栖霞建设的中报业绩较为亮眼。数据显示，栖霞建设上半年实现营收12.8亿元，同比增长77.99%；归属于上市公司股东的净利润4.21亿元，同比增长522.43%。公司相关人士在接受《证券日报》采访时表示，报告期内公司净利润大幅增长，主要受益于毛利率较高的南京瑜憬湾项目的结转收入，该部分在结转收入中的占比达82.58%。
记者注意到，2016年、2017年、2018年、2019年上半年，栖霞建设房地产开发业务的毛利率分别为 15.54%、17.79%、43.74%、49.50%，近两年毛利率增速迅猛。
对此，栖霞建设解释称，公司当期的毛利率与当期结转的房地产项目密切相关。公司房地产开发业务毛利率呈上升趋势，主要系2016年度及2017年度房地产市场调控政策影响，以及保障房项目毛利空间有限，2018年-2019年保障房销售占比减少使得毛利率提高。未来3年-5年，公司在规模发展的同时将注重对高毛利产品的开发及市场推广。
一二线城市房市趋稳
资料显示，栖霞建设成立于1999年，于2002年登陆资本市场，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务。公司房地产开发项目所在地为南京、无锡、苏州三个城市。
今年上半年，公司商品房合同销售面积9.74万平方米，商品房合同销售金额18.28亿元，资金回笼25.29亿元；南京瑜憬湾项目全部竣工，公司在上半年的所有项目主体验收优良率达100%。南京瑜憬湾上半年实现营收9.62亿元，同比增长451.27%；毛利率达50.97%，同比增加6.67个百分点。
记者注意到，近年来，栖霞建设一直坚持深耕江苏，以新一线城市南京、苏州，以及二线城市无锡为重点，密切关注土地市场。公司上半年在南京、无锡两市新增项目储备总建筑面积约为45万平方米，土地竞拍花费达45.91亿元。
川财证券研究所所长陈雳在接受《证券日报》记者采访时表示：“今年上半年以来，一二线城市因为限购或其他政策性因素，对房地产仍保持较高调控态度；尤其是5月份以来，银监会对房地产信托进行严格检查，目的就是限制盲目拉低、过度炒作房价。在‘房住不炒’的主基调下，未来房地产行业仍将以稳市场为核心。”
而从栖霞建设的主要市场（南京、无锡）来看，上半年，南京的商品住宅市场整体表现平稳，上市量较2018年同期增长9%，成交量呈现环比下跌、同比上涨的态势。截至2019年6月30日，南京全市商品住宅库存量升至40001套。同时，国家统计局公布的数据显示，截至2019年6月份，南京房价连续同比上涨8个月。从土地市场来看，南京土拍市场回暖，较去年同期成交量上涨17.65%，成交面积上涨56.71%，成交金额上涨81.52亿元。
二线城市无锡方面，2019年上半年，无锡市商品房市场总体运行平稳，商品住宅成交均价持续攀升；土地市场运行总体呈上升态势，成交金额同比和环比有明显增长，住宅楼面均价再次超过万元，多区域、多板块刷新地价纪录。
对于三四五线城市的房地产行情，陈雳告诉记者，因前两年棚改搬迁因素，需求在前两年已有所体现；如今棚改告一段落，现在主要是旧城改造，而旧城改造不会涉及太多重建，所以需求的刺激方向和力度与以前不同。
政策调控助房市持续“降温”
记者注意到，上半年房地产市场整体走势平稳，然而进入下半年，随着百强房企销售额下滑，房地产市场景气度或将处于持续走低态势。
据川财证券研报分析，今年8月份房企销售业绩表现较为疲软。根据克而瑞公布的数据，2019 年8月份百强房企合计实现销售金额7758亿元，与7月份的销售金额相比基本持平,环比仅小幅上升了1.3%。和2019年6月份破万亿元的销售业绩相比，2019年7月份和8月份的百强房企销售金额均有明显下滑。预计2019年第三季度、第四季度一些房企销售压力将会加大,不少房企将普遍加快推货甚至降价促销以推动年度销售规模保持增长。受调控政策影响，预计短期内房地产行业整体景气度还将持续走低。
除此之外，自2019年4月份中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、“房住不炒”后，房企融资环境于5月份之后逐步收紧；而自8月25日央行公布贷款市场报价利率（LPR）改革后的房贷利率新规后，房贷利率也迎来调整。
根据央行公告，自10月8日起，首套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这也就意味着，10月8日后签合同的客户，其房贷利率将依据每月20日公布的LPR为定价基准加点形成。陈雳认为，采用“LPR加点”后的房贷呈现收紧迹象。
“总体而言，要结构性的看待房地产问题。”陈雳表示，部分人口净流入区域受供需关系支撑，房价可能会继续上涨，但不会暴涨；而供给过剩区域，如五六线城市过度开发房地产，人口净流出的区域，房价会随时调控。
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