房贷利率走出“独立曲线”
广经观察
近期，一则关于房贷利率上调至7%的消息，牵动着买房人敏感的神经。记者调查了解到，7%的房贷利率是个别地区个别银行的情况，目前广州的房贷利率较8月初无太大波动，首套房贷利率在5.55%～5.85%左右，二套房贷利率在5.75%～6.05%左右。
值得关注的是，2020年下半年以来，在“三道红线”“房贷集中度管理制度”“防止经营贷流入楼市”“对试点房企拿地销售比进行单独限制”等举措之下，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模等指标持续下降，信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。有业内人士提醒购房者，需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调，调控的目的不是让市民不买房，而是不炒房，未来房地产行业会削弱金融投资属性，向居住属性回归。
现象：佛山有银行房贷利率超7%
“看房看了快1年了，虽然有些看中房源的单价稍有下调，但也眼睁睁地看着房贷利率涨了差不多5轮了。”广州市民小李苦笑道，从去年年底开始看房，彼时首套房贷利率最低4.8%，如今，看中房源的房价利率已经上调到5.8%左右了。
小李的经历并非个例，今年以来，房贷利率经过多轮上调。记者从贝壳发布的佛山房贷利率情况中了解到，光大银行佛山的首套/二套房贷利率高达7%。记者就此向光大银行佛山分行营业部处了解到，目前该行在佛山的首套房贷利率为7.0%，二套房贷利率为7.2%。“现在银行房贷额度紧张，放款时间没办法确定，需要排队等候。”该营业部相关工作人员向记者表示。
中原地产中介小苏向记者表示，目前佛山的首套房贷利率最低为6.3%，二套房贷利率大概在6.8%～7.1%。“目前房价平稳，涨幅不大，有银行透露接下来还将上调房贷利率。”小苏向记者透露。
与佛山的房贷利率相比，记者从四大行广州分行处了解到，近期广州房贷利率无太大波动。结合广州某家房地产中介公司提供的住房贷款利率情况表，以及和各大银行处了解获悉，目前广州首套房贷利率在5.55%～5.85%左右，二套房贷利率在5.75%～6.05%左右。其中，中行方面表示，总体来看，受调控影响，该行房贷额度有一定压缩，放款时效有所减缓，该行结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况进行有序放款。
“一般而言，一、二线城市的房贷利率会比三、四线城市的房贷利率低。目前公司内部会更新住房贷款利率情况，以前是1个月左右更新一次，今年以来更新得比较频繁，最近两次的更新仅隔一周时间。”广州某家房地产中介公司的工作人员小风向记者坦言。
分析1：房贷利率反超一般贷款利率，或继续上涨
在房贷利率节节攀升的同时，市场利率却不断下降，如余额宝的七日年化收益率跌至2%以下，银行大额存单年利率下调至3.5%左右。数据显示，今年3月份以来，房贷利率已经开始超过一般贷款利率了，且在反超之后，“剪刀差”一度呈现扩大趋势，房贷利率逐渐走出一条独立曲线。
“主要是宏观经济变化，引发相关政策调整，以及市场供求机制影响。2020年国内经济处于特殊时期，一方面国内通过货币政策逆周期调节与改革手段，降低实体经济贷款利率，激发微观主体活力，支持生产生活恢复；另一方面，国内加强房地产调控，防范房地产‘灰犀牛’风险与资金脱实向虚，并引导更多资源流向实体经济薄弱环节与重点新兴领域。”光大银行金融分析师周茂华分析，年初以来，受银行房贷两条监管红线影响，部分银行房贷额度紧张，但房地产需求仍强劲，市场供求机制也导致部分银行上调房贷利率。
融360数字科技研究院李万赋分析，近期热门城市的房贷利率连续上涨，带来了全国房贷利率整体水平的上涨，房贷额度也比较紧张，反映了“房住不炒”政策执行之坚定，房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范，预计房贷利率还会继续上涨。
分析2: 房地产融资呈现“五个持续下降”
记者注意到，在2016年至2018年，新增房地产贷款占新增贷款比重高达40%以上，此后，占比逐渐下降。如今，在相关政策的调控之下，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点：房地产贷款增速持续下降、房地产贷款集中度持续下降、房地产信托规模持续下降、理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降、银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。
银保监会披露数据显示，今年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%，各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。
银保监会副主席梁涛在6月1日召开的新闻发布会上表示，在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。
与此同时，信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。银保监会数据显示，上半年制造业贷款增加1.7万亿元，涉农贷款增加3.03万亿元。科研技术贷款同比增长23.7%。普惠型小微企业、民营企业贷款较年初分别增长16.4%、8.6%。“从上半年国内银行业资产结构看，房地产信贷增速低于各类贷款增速，但是普惠型中小微企业贷款同比呈现增长，银行部门对小微企业、制造业等重点新兴领域支持力度明显增强。”周茂华表示。
后市：房地产行业将削弱金融投资属性
2020年8月，“三道红线”制度正式出台；2020年12月，房贷集中度管理制度正式公布；2021年3月，防止经营贷流入楼市文件正式发布、近期又对试点房企的拿地销售比进行了单独限制……记者梳理发现，2020年下半年以来，房地产调控政策多管齐下。“一系列的监管动作均表明了主管部门引导房企降低金融杠杆的决心。而从实施以来，典型房企由红转绿、指标向好的情况来看，应该说是达到了一定的预期效果的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。目前而言，在因城施策的同时，对房地产调控强调的是政策的持续性和稳定性，因此短期内政策转向的可能性不大，更多的是打补丁和对前期政策出现的问题的优化。另外，此前住建部也联合了八个部门表示要用3年的时间让房地产市场秩序明显好转，对此企业要有足够清醒的认识，稳妥应对。
周茂华分析，房地产调控稳是主基调，就是通过结构性精准调控，确保各地完成三稳任务。这些政策未来是否放松，关键还是要看银行是否触及三道红线和国内房地产表现，如果接下来局部房地产仍有过热苗头，相应房地产调控仍有加码可能。
对于身处在不断变化的房地产市场中的投资者，肖文晓提醒，需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。“调控的目的不是让大家不买房而是不炒房，所以刚需该买的还是要买，但是是否还要像以前那样将房子作为主要的投资品则是需要斟酌的。”肖文晓表示，未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归，所以在资产配置上除了自住物业之外，只有优质物业才能经得起考验，所以有眼光的选择会越来越重要。
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年初以来，受银行房贷两条监管红线影响，部分银行房贷额度紧张，但房地产需求仍强劲，市场供求机制也导致部分银行上调房贷利率。
近期热门城市的房贷利率连续上涨，带来了全国房贷利率整体水平的上涨，房贷额度也比较紧张，反映了“房住不炒”政策执行之坚定，房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范，预计房贷利率还会继续上涨。
需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归，所以在资产配置上除了自住物业之外，只有优质物业才能经得起考验，所以有眼光的选择会越来越重要。
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