实探深圳楼市:指导价下首付压力倍增 二手房价格滑落
本报记者 谢 岚
见习记者 李昱丞
距离深圳市建立二手住房参考价格发布机制已逾半年，深圳二手住宅市场降温明显。根据国家统计局8月16日发布的数据，今年7月份深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，自5月份以来第三个月环比下降；相比于去年同期上涨7%，同比涨幅较6月份回落1.7个百分点。
有别于价格的小幅调整，二手房成交量先行大幅掉头向下。深圳市规划和自然资源局数据显示，7月份深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超八成。
指导价下首付压力倍增
二手房价格有所滑落
今年2月8日，深圳市宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个住宅小区自此迎来官方参考成交价格。在真实成交价高于官方参考成交价格的情况下，购房者能够使用的杠杆倍数有所降低，所需的购房首付款有所增加。
8月16日下午，《证券日报》记者随机走访了位于深圳市福田区的几家中介门店。在中介向记者展示的房源管理后台界面中，每一套房源分别有两种价格，一种是官方参考价格，一种是业主报价，后者一般高于前者。
“现在指导价格和业主价格是有差别的，中介网站上只会显示指导价格，一般业主价格会比指导价格高100万元到150万元左右。”Q房网的一位中介人员高阳（化名）告诉记者，房子不好卖的原因之一在于指导价出来后购房者凑不足首付款，购房周期有所拉长。
高阳给记者算了一笔账，一套约64平方米、官方参考成交价约为400万元的房源，业主报价约580万元，按照三成首付来算，不考虑相关税费的情况下，客户目前按指导价只能从银行贷出280万元，所需的首付款高达300万元，占业主报价超过五成；而在指导价出台之前，客户首付仅需174万元。
“假如没有指导价，这种房子很快就能卖掉，但是有了指导价，购房者的首付压力加大。当然价格方面比之前更加好谈一点，或多或少有一点下降。总的来说现在的市场是一个买方市场，想买房的话可以慢慢谈。”高阳表示，目前中介的生意比较难做，卖一套房子要比以前花更长的时间。
一位长期在深圳宝安区工作的中介张聪（化名）告诉记者，深圳二手房房价走低的趋势较为确定，之前深圳房价涨涨停停，现在则是涨涨跌跌，普通购房者都是买涨不买跌，因此市场预期较为悲观。
根据国家统计局数据，7月份深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，连续第三个月下降。另外，7月份深圳90平方米及以下的二手住宅价格指数环比下降0.7%，跌幅在70个大中城市中排名第一；90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅价格指数分别环比下降0.1%。
“深圳二手房市场当前面临各类约束，包括购房资格方面的审查、各类违规操作的管控等，走势符合预期。从购房者的心态看，当前势必会关注降温趋势，进而出现观望的情形。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，深圳作为全国首个出台参考价制度的城市，当前二手房市场明显在挤泡沫。
量在价先
成交量降至历史低位
从历史经验来看，深圳二手房市场量在价先，成交数量总是领先于价格指标。根据深圳市规划和自然资源局数据，7月份深圳市二手住宅成交2557套，成交数量已连续第四个月下跌。
这一成交数量已经处在历史低位。据《证券日报》记者统计，自2011年10月份有统计数据以来，近10年时间里深圳二手住宅单月成交低于2557套的情形仅出现过8次，其中大多数是受春节影响成交较少。最近一次要追溯到2020年2月份，当时受到春节和新冠肺炎疫情影响，单月仍成交了1667套。
和去年7月份成交13407套相比，今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出台“7·15”新政抬高购房门槛，不少购房者赶在政策落地前网签，因此，7月份单月成交量较大。在“7·15”政策发布之后，去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套，仍然远高于今年7月份的2577套，目前深圳二手住宅市场的惨淡可见一斑。
深圳市房地产中介协会（下称“深房协”）在周报中不无悲观地预测，8月份二手房网签量恐难突破3000套。在不景气的市场之下，二手房中介首当其冲。深房协发布的数据显示，截至今年7月1日，深圳星级从业人员有45458人，较去年年底的47840人减少了2382人；深圳市总备案机构3026家，其中上半年新增备案机构248家，环比下降30%，同比下降34%。
在买方市场之下，地产中介的姿态放得更低。最近在深圳罗湖入手了一套公寓的李女士告诉《证券日报》记者：“买这套公寓的时候我的预算其实不算高，中介都比较尽心尽力，愿意帮忙压一下价格。”
展望未来，严跃进认为，量的下跌会导致价格下跌，未来深圳二手房市场降温态势会延续，甚至可能将传导至价格较为坚挺的学区房。
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