美元债持续下跌 多家房企债务违约压力大
当代置业的流动性风险暴露后，这家昔日“纽交所上市房企第一股”也走到了债务违约的边缘，弥漫的债务危机直接影响了公司在二级市场的表现。
10月14日，鑫苑置业股价一度下探至1.01美元，创下了近3年以来的最低值。从6月11日至10月14日收盘，公司股价累计跌幅已经达到59.73%。
今年以来，多家房企出现流动性问题，资金链承压导致的偿债能力下滑直接传导至债券市场。
为传递信心，多家企业在近期大笔回购债券、交换要约进行展期、增发新股、股东注资……
又有房企要违约？
与此前爆雷的多家房企相似，鑫苑置业股价的暴跌亦与公司的债务违约风险脱不开干系。
日前，公司在新交所披露了针对10月15日即将到期的2亿美元票据的要约交换计划，并以少量现金+新票据形式提供两种选项。该交换要约备忘录还指出，公司已经聘请了一名重组顾问，如果无法完成交换要约，可能无法偿还现有票据。
要约交换计划导致公司的评级被下调。惠誉将上述交易视为不良债务交换，并因此将鑫苑置业的长期外币发行人违约评级下调至“C”，称一旦交换成功实施将进一步下调评级至“RD”(限制性违约)。
启动交换要约的并非只有鑫苑置业。信息显示，海伦堡已于10月8日完成了1.68亿美元债交换要约，当代置业则于10月11日称将对2021年到期12.85%美元债进行债务管理方式的投资者同意征求。
这些企业亦在近期被国际评级机构下调评级展望。9月28日，穆迪确认维持海伦堡中国的B2企业家族评级和B3高级无抵押评级，并将评级展望由“稳定”调整为“负面”，然而10月13日海伦堡按时兑付了5.5亿美元高级无抵押债券尚需偿还的3.82亿美元本金及利息，至此公司已偿清年内境外美元债，且2023年3月前公司无境外债务需要偿还。10月12日，穆迪将当代置业的家族企业评级从B2下调至Caa2，并将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3，并将上述评级列入可能进一步下调的观察……
而在此之前，包括建业地产、富力地产、新力控股、花样年、融信中国在内的多家企业也相继被评级机构下调信用资质。
克而瑞证券首席分析师孙杨曾表示，房企评级向下调整，意味着市场认为企业的偿债能力及风险变大，一定程度上会影响房企的进一步融资。
多家积极回购
融资规模的下滑某种程度上与今年频繁出现的债务违约脱不开干系。房地产调控政策全面收紧的背景下，开发商们所面临的局面愈发复杂。
据克而瑞统计，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
进入十月，债务违约的队伍里又新添了几家房企。10月4日晚间，花样年披露公告称，公司约有2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款。
花样年毫无预警地爆雷带动了美元地产债的集体下跌。
10月5日，多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。据云锋证券统计，该周当代置业、建业地产、阳光城、佳兆业美元债分别下跌63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。
幸运的是，经历了美元债暴跌后的房企们选择主动出击，包括建业地产、中国奥园、中梁控股在内的不少企业正在通过回购等积极动作，向市场释放稳定的信号。
建业地产发布公告，截至10月11日，公司当月已从公开市场上购回部分2021年11月票据，本金总额为1428万美元，占票据初始本金总额的3.57%。
同日，中国奥园披露消息称，公司按期偿还了一笔15亿元的境内债券。至此，该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。
中梁控股亦于10月8日称，公司购回2021年11月票据累计本金总额250万美元，占该票据初始发行本金总额约1.25%；购回2022年7月票据累计本金总额200万美元，占初始发行本金总额约0.44%。
亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，除了向市场传递信心外，这个时间点回购美元债也较为划算，“现在比较便宜”。
即将来临的债务到期潮亦是企业频繁出售回购的原因。
光大证券分析师张旭指出，地产美元债于2021年四季度及2022年全年到期的压力较大，未来15个月内将有近637.11亿美元债务面临到期。其中2021年四季度共有92.95亿美元，2022年全年共有544.16亿美元。
据DMI终端统计，地产板块共计11笔美元债将于10月面临回售及到期，待偿金额合计约30.26亿美元。
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