景业名邦九成营收来自物业开发与销售 开发资金依赖实控人无息贷款“输血”
●长江商报记者 江楚雅
景业名邦集团控股有限公司（02231.HK，以下简称“景业名邦”5日在港交所成功挂牌上市。
据悉，景业名邦此次IPO发售新股达到4亿股，其中国际发售3.6亿股，香港发售4000万股，每股发售价3.16港元，总募资12.64亿港币，所募资金净额将主要用于腾冲高黎贡小镇以及肇庆、清远与株洲等地的相关项目开发。
景业名邦在近几年可谓是业内的一匹黑马。长江商报记者注意到，景业名邦虽然规模不大，但依靠较低的拿地成本，利润十分可观。
招股书显示，2016—2018年，公司总收益分别约为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元，复合年增长率为44%。对应溢利分别约为8450万元、8610万元、以及3.8亿元，三个年度的复合年增长率为112.6%。2019年上半年公司收益约为7.6亿元，纯利约为1.8亿元。2016—2018年，公司毛利率分别约为25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年约为52.0%。
不过，景业名邦虽有四大主营业务，但其营收来源仍较为单一，物业开发与销售营收占比超过92%以上，而酒店运营、物业管理业务则处于亏损状态。招股书显示，景业名邦酒店运营业务于2017年年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务更是连续三年亏损，累计超过212.7万元。
景业名邦负债也逐渐攀高，根据招股书披露，2016—2019年上半年，景业名邦的资产负债率分别为1799%、325.5%、119.8%、207%。与此同时，融资渠道单一，融资利率大幅上升。景业名邦的融资利率从2018年底的5.7%，到今年上半年则增至7.5%
营收来源较为单一
景业名邦2013年成立，总部设在香港铜锣湾，集团主要发展涵盖地产开发、物业管理、酒店运营以及金融投资，在6年时间内成功通过港交所上市聆讯，一举超越众多行业前辈，“摇身一变”成为赴港IPO的最年轻内地房企。
据招股书显示，2014年，公司收购广州意浓，开始在广州市打下第一桩生意。这就是公司首个开发的住宅物业“景业荔都”。2015年，公司还收购广州卓都，开始涉足物业服务领域。同年公司收购广州舜邦切入物业租赁业务。而公司的酒店营运还是在2016年收购广州卓思道开始。
景业名邦当前主要开发项目位于上述4个募资项目所在的广东、云南、海南和湖南四个省份，总建筑面积300万平方米，涉及已开发项目10个，在建项目6个，3个预售项目，14个未开发项目。
从业绩来看，虽然公司规模不大，但近几年发展迅猛，业绩处于快速上升期。招股书显示，2016-2018年，公司总收益分别约为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元，复合年增长率为44%。对应溢利分别约为8450万元、8610万元、以及3.8亿元，于三个年度的复合年增长率为112.6%。2019年上半年公司收益约为7.6亿元，纯利约为1.8亿元。2016—2018年，公司毛利率分别约为25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年约为52.0%。
能取得较高毛利率，离不开公司较低的拿地成本。2016—2018年，公司土地成本（计入综合全面收益表内的销售成本）分别约为1.2亿元、1.2亿元、1.9亿元。分别占对应财年已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%。这个数据在行业来说已经算是较低水平。在这个连贯的财务链下，有较高毛利率，公司纯利率自然也较为有优势，由2016年13.2%，上升至2018年38.6%。
对此，景业名邦在招股书中解释称，毛利率提升系土地成本低所致。招股书显示，景业名邦主要通过参与公开招标、拍卖及挂牌出让，及收购符合其甄选标准的持有土地公司的股权获得土地储备。
值得注意的是，其营收来源仍较为单一，主要来自物业开发及销售业务，而酒店运营、物业管理业务均有亏损。招股书显示，景业名邦旗下酒店运营业务于2017年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务则是连续三年亏损，累计超过212.7万元。
景业名邦物业管理业务持续录得亏损，副主席刘华锡解释，公司增值服务仍然处于投入阶段，预期随着交楼面积增加，情况可以得以改善，料最快两年后可见到好转。
融资利率增至7.5%
物业开发施工期间大量资金的投入，致使景业名邦现金流趋紧，仅2016年的经营活动出现2.33亿元的净流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司连续录得2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元的净流出，目前维持现金流的主要是投资、融资项。
负债方面，2016年—2019年上半年，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元以及16.68亿元，对应净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。资产负债率分别为1799%、325.5%、119.8%、207%。
景业名邦开发资金依赖于实控人陈思铭的无息贷款支持。招股书披露，公司营运部分使用陈思铭及其控制的实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年，公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。
景业名邦的融资渠道单一，融资利率大幅上升。景业名邦的融资利率从2018年底的5.7%，到今年上半年则增至7.5%。2016年至2019年上半年，总借款成本分别为4080万元、5780万元、6250万元以及5650万元。
景业名邦方面表示，在上市后，可能需要从控股股东以外的借款人获取债务融资，预计会产生业绩记录期以外的利息开支。对于上半年净负债率大幅回升，景业名邦方面表示乃主要由于银行借款总额人民币9.09亿元所导致。
下一篇：100套房卖给200多户 济南一小区安置房变小产权房外售
*免责声明： 凡本网注明“来源：XXX(非神州瞭望网)”的作品，均转载其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权，如果侵犯，请及时通知我们，本网站将在第一时间及时删除。
-
- 探索城市更新有效路径 电建地产聚焦“水、能、城”发展战略
-
今年两会上，《政府工作报告》明确指出，要有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等
2022-03-25
-
- 楼市稳预期信号频传 金融支持加力
-
房贷周期缩短利率下行，项目并购、住房租赁迎更多政策支持 楼市稳预期信号频传 金融支持加力 近期，国务院金融委会议释放出楼市稳预期信号。多个金融监管部门也纷纷发声，称优化对保
2022-03-24
-
- 加大保障房力度 有利于新市民解决居住问题
-
近日，广东省住房和城乡建设厅相关负责人表示，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，十四五期间广东计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套（间）。当前，我国房
2021-11-09
-
- 10月楼市销售环比回暖
-
从房企披露的10月份销售数据看，尽管整体销售额同比下滑，但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨，同时拿地推盘数量逐步回升。 另外，新城控股、建业股份等房企积极偿
2021-11-09
-
- 共筑绿色城市 “可持续 筑未来”凯德公益生活节收官
-
10月30日-31日，凯德集团（中国）在华北区4个城市的9家购物中心相继举办可持续 筑未来儿童共绘活动。来自社群招募的超200名小朋友，作为环保小先锋，在凯德员工志愿者和环保公益组织的带
2021-11-09
-
- 房产经纪 一个行业老兵穿越周期的技巧
-
我们门店的客户和业绩比较稳定，市场虽然有波动，还是没有想象中那么困难的！汪毅的态度很明朗，市场总是变幻起伏，唯一能做的就是修炼内功，然后灵活应对变化。 汪毅于19年加入德佑
2021-11-09
-
- 严防延期交房、烂尾！石家庄调整商品房预售许可标准
-
中新经纬11月8日电 石家庄市住建局8日发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》明确，11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续。 石家
2021-11-09
-
- 标普维持大唐地产信用评级为“B”
-
日前，标普最新发布报告，确认大唐集团控股（02117.HK）的长期发行人信用评级为B。报告显示，确认评级源于标普认为大唐集团控股应能够用内部资源应对短期债务。截至2021年6月30日，大唐集
2021-11-09
-
- 房地产风险拖累关注类贷款 多家银行信贷转向“新兴领域”
-
本报记者 彭 妍 受房地产等行业信用风险的影响，银行对公房地产贷款的不良率以及关注类贷款占比出现了上升的走势。针对房地产行业的风险状况，不少上市银行在三季报中也有所提及。此
2021-11-08
-
- 南京：“十四五”期间年均新建商品住房上市量8万套左右
-
新华社南京11月7日电（记者沈汝发）十四五期间，南京市年均新建商品住房上市量保持在8万套左右，保持商品住房平稳供给。这是南京市住房保障和房产局近日发布的信息。 据南京市住房保障
2021-11-08