租房市场成交转淡 北京品牌中介租金不减
临近年末，租房市场整体转淡，成交量持续走低。中国证券报记者走访发现，各大中介对租金并没有明显的调整迹象，只是通过领取优惠券、中介费打折、起租时间延后等方式揽客，使得租金总成本小幅下滑。
房源充足均价略降
北京房地产业协会数据显示，2019年11月，北京分租、整租住宅市场成交量和成交均价较上月均略有下降，住宅租赁市场延续上月量价回落态势。毕业季后，租房市场迎来淡季。
中国证券报记者近日对北京地区租房市场调查发现，临近年底，各大租房平台房源充足，但租金报价仍然处于高位，并没有出现较为明显的回落。中介和房东只在起租日期和中介费上稍有让步，使得租房总成本略微下降。
以北三环某学区房片区租赁市场为例，由于目前处于租房淡季，“买方”市场现象较明显。有找房租户想在附近找一居室，起租时间要求到2020年1月中旬。中介人员按照要求，找到了多处待租房源供租户挑选，最后租户选中了该中介旗下一套品牌公寓。该公寓系统起租时间为2020年12月31日。在价格不妥协的情况下，经过双方谈判，中介费做了8折让步，起租时间让了10天。
“起租时间让步以及中介的折扣力度，这在租赁旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系统统一定价，不能修改。淡季会通过领取优惠券的方式变相降价。如果真的遇到砍价客户，只能在中介费上打折。”该中介人员对中国证券报记者表示。
多位业内人士指出，租赁市场热度季节性很强，“春节潮”和“毕业潮”之后，租赁市场热度减退。第四季度为传统的租赁淡季，租金上涨动力不足，预计短期租金仍为稳中有降趋势，明年春节后可能迎来租赁市场热度小高潮。
记者走访发现，北京地区租赁市场供给端出现较明显的分化。供给方大致可以分为：房东直租、二房东个人转租、房屋中介转租、品牌化租房公司等。按照上述顺序，中介费和房源价格依次递增。
大型中介品牌旗下通常形成了租赁子品牌。比如，链家旗下的自如，我爱我家旗下的相寓等。这些大型房产中介服务商，无论是找房还是签约、缴款、后期维护，都是线上操作。对于线下门店，房屋中介对租房业务的重视度和揽客积极性均不及买卖业务。
“每个门店只配备1-2位专门做租赁业务的新人，老员工基本都以买卖业务为主，只在客户找上门来时才会捎带做租赁。刚入职一般会从租赁做起，后期会转做买卖。毕竟要考虑成本，租赁业务的中介费与买卖相比，不是一个等级。租房业务以线上营销为主，线下营销效果和成本方面都不好。”某中介门店负责人对中国证券报记者表示。
租售比低位徘徊
中国证券报记者了解到，品牌中介商和租房商在宣传租房产品服务好、环境佳的同时，租金水涨船高。很多房源被租房品牌公司囤积，装修后价格大幅上扬。即使在淡季，租金也不会让步。便宜房源越来越集中在天通苑、大兴等租房人口密集区。而这些地区群租房现象仍然较为严重。
以位于北五环外昌平区天通苑地区为例，该片区受大规模大户型回迁房源影响，租房房源充足。该片区大部分房源被整租后，普遍被房东或二房东改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8个房间，人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不足千元，仍然成为大量“北漂”的租房第一站。这些租户形象地称呼自己为“纸片人”。“早晚高峰被挤成照片，到家也很挤。”
“二房东也会签合同，但是签的时候就会告知，隔断房可能随时拆除，房东不会承担任何责任。”上述片区租户向中国证券报记者反映，“全北京只有这个地方可以租到1000元左右的房子，对于刚毕业的人来说，虽然没有保障，还是会签下来。”
造成上述现象的原因有多种。一方面，人口流入为主的城市房价高企，购房成本高导致租房人群多。租房需求多叠加租房市场越来越受资本关注，导致租金价格整体高企。正常渠道价格高导致“租不起”，使得群租房屡禁不止。
诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三个城市整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，与2018年相比均有所下降，但租金收入比仍维持高位。合租租金收入比分别为46.2%，43%，37.6%，与上期相比微降。即使选择合租的模式，在北上深租房成本也达到收入的30%以上。
另一方面，以一线城市为代表的人口流入区，租金回报率相比其他城市普遍偏低，群租房成为房东和二房东提高租金收入的一个途径。上述报告数据显示，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。一线城市租金与房价差距最大。一线城市中，北京、深圳房价高企，租售比最低，租金回报率均为1.8%。
诸葛找房指出，大城市租金相比收入较高，租房人员负担较大。但对于房产持有者来说，租售比、租金回报率相比其他城市仍没有竞争力。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，这或许也是当前房地产市场面临的又一大挑战。
商业租金小幅回落
值得注意的是，近期商业租金小幅下降。中指研究院数据显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.67%。从商圈看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。
即便如此，2019年下半年，国内主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%；由100个典型购物中心商铺为样本构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。
分城市看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨。其中，南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；在上海的11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平。其中，四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%；广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平。其中，上下九步行街环比上涨0.27%；深圳3条商业街租金环比均上涨。其中，东门步行街涨幅最高，达2.48%。
下一篇：北京年末租房价格依然高位 房东：租售比太低 回本要53年
*免责声明： 凡本网注明“来源：XXX(非神州瞭望网)”的作品，均转载其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权，如果侵犯，请及时通知我们，本网站将在第一时间及时删除。
-
- 探索城市更新有效路径 电建地产聚焦“水、能、城”发展战略
-
今年两会上，《政府工作报告》明确指出，要有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等
2022-03-25
-
- 楼市稳预期信号频传 金融支持加力
-
房贷周期缩短利率下行，项目并购、住房租赁迎更多政策支持 楼市稳预期信号频传 金融支持加力 近期，国务院金融委会议释放出楼市稳预期信号。多个金融监管部门也纷纷发声，称优化对保
2022-03-24
-
- 加大保障房力度 有利于新市民解决居住问题
-
近日，广东省住房和城乡建设厅相关负责人表示，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，十四五期间广东计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套（间）。当前，我国房
2021-11-09
-
- 10月楼市销售环比回暖
-
从房企披露的10月份销售数据看，尽管整体销售额同比下滑，但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨，同时拿地推盘数量逐步回升。 另外，新城控股、建业股份等房企积极偿
2021-11-09
-
- 共筑绿色城市 “可持续 筑未来”凯德公益生活节收官
-
10月30日-31日，凯德集团（中国）在华北区4个城市的9家购物中心相继举办可持续 筑未来儿童共绘活动。来自社群招募的超200名小朋友，作为环保小先锋，在凯德员工志愿者和环保公益组织的带
2021-11-09
-
- 房产经纪 一个行业老兵穿越周期的技巧
-
我们门店的客户和业绩比较稳定，市场虽然有波动，还是没有想象中那么困难的！汪毅的态度很明朗，市场总是变幻起伏，唯一能做的就是修炼内功，然后灵活应对变化。 汪毅于19年加入德佑
2021-11-09
-
- 严防延期交房、烂尾！石家庄调整商品房预售许可标准
-
中新经纬11月8日电 石家庄市住建局8日发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》明确，11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续。 石家
2021-11-09
-
- 标普维持大唐地产信用评级为“B”
-
日前，标普最新发布报告，确认大唐集团控股（02117.HK）的长期发行人信用评级为B。报告显示，确认评级源于标普认为大唐集团控股应能够用内部资源应对短期债务。截至2021年6月30日，大唐集
2021-11-09
-
- 房地产风险拖累关注类贷款 多家银行信贷转向“新兴领域”
-
本报记者 彭 妍 受房地产等行业信用风险的影响，银行对公房地产贷款的不良率以及关注类贷款占比出现了上升的走势。针对房地产行业的风险状况，不少上市银行在三季报中也有所提及。此
2021-11-08
-
- 南京：“十四五”期间年均新建商品住房上市量8万套左右
-
新华社南京11月7日电（记者沈汝发）十四五期间，南京市年均新建商品住房上市量保持在8万套左右，保持商品住房平稳供给。这是南京市住房保障和房产局近日发布的信息。 据南京市住房保障
2021-11-08