上半年全国房地产开发投资和销售稳定增长
国家统计局近日发布《2021年1~6月份全国房地产开发投资和销售情况》。上半年，房企开工动力逐步走强、土地购置面积有所下降、销售面积再创新高……
开工动力走强 拿地意愿下降
上半年，全国房地产开发投资7.2179万亿元，同比增长15.0%；比2019年同期增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资5.4244万亿元，同比增长17.0%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资同比增速连续4个月收窄，同期增速呈现“先高后低”走势，是由于去年全国房地产开发投资受新冠肺炎疫情影响，呈现基数逐月增大的“先低后高”走势。但是，综合2021年、2020年两年数据，同比增速处于稳定区间。1月~6月、1月~5月、1月~4月全国房地产开发投资两年平均增速分别为8.2%、8.6%、8.4%。
房企开工动力逐渐走强。上半年，全国房屋新开工面积10.1288亿平方米，同比增长3.8%。6月，全国房屋新开工面积2.6939亿平方米，环比5月增长31.8%；5月，全国房屋新开工面积2.0444亿平方米，环比4月增长15.2%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，房企为了完成上半年销售业绩目标，开工积极性较高，对开发投资额增速起到积极的促进作用。
竣工潮如期而至。上半年，全国房屋竣工面积3.6481亿平方米，同比增长25.7%。6月，全国房屋竣工面积8898万平方米，环比5月增长83.6%。中信证券表示，竣工面积增长较高是因为前期较高的新开工面积在今年陆续转化为竣工面积；房企在半年度节点赶竣工，期望半年报中杠杆率指标有所改善。
房企拿地意愿下降。上半年，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。受集中供地影响，2021年前6月土地出让面积绝对量低于2019年同期。严跃进表示，房地产融资监管趋严的背景下，为达到去杠杆要求，房企拿地趋于谨慎。
成交结构转变 区域表现分化
上半年，全国商品房销售面积8.8635亿平方米，同比增长27.7%，比2019年同期增长17.0%，两年平均增长8.1%；全国商品房销售额9.2931万亿元，同比增长38.9%，比2019年同期增长31.4%，两年平均增长14.7%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，继去年商品房全年累计销售面积创年度历史纪录后，今年上半年商品房销售面积创半年度历史新高，可见市场需求依然旺盛。严跃进认为，上半年，房地产市场的特点是“楼市热、地市冷”，说明购房者和房企对未来的预期存在分歧。
6月，全国商品房销售均价为每平方米1.0065万元，环比下降4.4%，同比增长1.0%，同比增速较上月减少了6.6个百分点。专家认为，一方面，热点城市加大楼市调控力度，起到了平抑房价的作用；另一方面，楼市成交结构转变，三、四线城市成交量增多，拉低均价。据贝壳研究院统计，6月无锡、天津、青岛、广州等15个城市发布20次房产调控政策，政策持续加码。
分区域来看，东部地区和中部地区销售情况好于其他地区。东部地区商品房销售面积3.7433亿平方米，同比增长31.3%；销售额5.4169万亿元，增长45.9%。中部地区商品房销售面积2.4609亿平方米，增长33.4%；销售额1.8582万亿元，增长41.3%。西部地区商品房销售面积2.3621亿平方米，增长18.6%；销售额1.7684万亿元，增长22.1%。东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%；销售额2497亿元，增长16.5%。
克而瑞研究中心表示，上半年，东北地区商品房销售面积较2019年同期下降约3%。这是因为，一方面房企将业绩重心从东北地区转移，另一方面当地居民置业能力较弱，有些城市甚至出现“返本销售”现象。
对于下半年市场走势，中信证券认为，目前按揭政策偏紧的局面短时间内不易改善，销售增速或将持续回落。华泰证券认为，6月销售均价连续两个月环比下滑，且环比降幅扩大至4.4%，开发商或通过调整价格策略加速销售去化，可能加剧购房者观望情绪。
资金面总体宽裕 结构性压力加剧
上半年，房地产开发企业到位资金10.2898万亿元，同比增长23.5%；比2019年同期增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款1.3465万亿元，同比下降2.4%；利用外资42亿元，同比下降9.1%；自筹资金3.0153万亿元，同比增长11.9%；定金及预收款3.9625万亿元，同比增长49.7%；个人按揭贷款1.6355万亿元，同比增长23.9%。#p#分页标题#e#
值得注意的是，上半年，国内贷款首次出现负增长，同比下降2.4%，相比2019年同期1.333万亿元，也仅增长1%。6月，国内贷款同比降幅进一步扩大至16.1%。央行数据显示，6月末全国房地产开发贷余额同比增速较2020年末回落3.3个百分点，占各项贷款的增量是2.7%，开发贷收紧。此外，按揭政策收紧对销售回款的影响开始显现。6月定金及预收款同比增长12.7%，而个人按揭贷款同比减少3.1%，且为年内首次负增长。
专家认为，总体来看房地产到位资金同比增速平稳，且继续领先于开发投资的增速，但在外部融资持续收紧以及销售回款不畅的背景下，中小房企资金链压力或进一步显现。虽然7月全面降准，但由于“三道红线”政策叠加房贷集中度管制，全面降准对行业资金端助力受限，房企仍会追求销售回款，加强现金流。
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