年底供地潮来临，房企拿地两极分化
临近年末，土地市场再次迎来周期性“供地潮”。自11月以来，超百亿级的土拍在杭州、广州、北京、苏州、南京等多个城市频频出现。
上海易居房地产研究院统计数据显示，11月，40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%；土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。
也就是说，这一个月中，平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕，或仍打算采取激进扩张策略的房企而言，无疑是一场饕餮盛宴。
长江证券一位资深分析师向《国际金融报》记者表示，今年中央重点强调，不以房地产作为短期经济刺激手段，因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下，各地方政府财政压力不小。为完成供地计划，年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升，短期内房企可供选择的地块增多。
不过，土地成交面积和收入大增，并不代表土拍市场升温。
易居研究院研究员王若辰分析称，一线城市中，仅深圳土地溢价率相对较高，为16%，这与其调整豪宅税后，市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%，上海和广州均为0%，整体仍处于较严厉的调控状态下。
近4成房企11月未拿地
克而瑞数据显示，今年前11月，碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企，除碧桂园外，还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元，超过同期销售金额的20%。
不过，由于行业集中度进一步提升，TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。
根据克而瑞统计，销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成，前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是，各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑，尤其是下半年，面对融资压力和强调控，房企销售增速进一步放缓，谨慎投资已经成为多数房企的共识。
在这样的大背景下，百强房企中，超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降，TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨，而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。
此外，值得注意的是，继10月近3成百强房企未拿地后，11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过，未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。
“中小房企的生存空间不容乐观，市场调整下，这些企业将面临新一轮洗牌，不但规模增长缺乏动力，也很有可能被市场淘汰出局。”一名中型房企高管向《国际金融报》记者表示，中小房企如今的困境主要来源于融资，渠道受限、成本又高，它们很难依靠自有资金进行周转，而大房企就不存在这些问题，雪球越滚越大，所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活跃在土拍市场，只能不断谋求转型。
不过，《国际金融报》记者发现，11月未拿地房企中除了中小房企，也不乏金茂、远洋、首创等五十强房企。这些房企不拿地，除了因为放缓投资节奏，更多的底气源于自身土储充足。
例如金茂，其前11月销售金额约1100亿元，而前10月新增土储货值就已高达1056亿元，且按照现在的去化速度测算，其总土储足够未来3.9年使用。同样，福晟、首创等房企的总土储去化周期也都在4年以上。
国企积极补仓
需要指出的是，在年底供地潮来临之际，除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外，同样有不少房企仍然活跃在土拍市场，积极补仓。
一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称，房企的大格局已经基本稳定，强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间，今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企，在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期，尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。
《国际金融报》记者发现，自11月以来，积极补仓的房企中，大部分为大型国企。
例如12月5日，广州100亿元出让3宗住宅用地，被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中，广钢地块是当天土拍的重头戏，其竞价超1小时举牌45次，最终被保利以26.17亿元拿下，折合楼面价33840元/平方米，溢价率20.21%。而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。
同日，北京丰台亦有一宗地块出让，但由于去化困难、强调控等原因，北京的土拍市场相较其他热门城市显得尤为冷清。即便该地块开出“不限价”的丰厚条件，最终也仅有首开、保利联合体与金茂两家参与竞价，最终被前者以26亿元底价摘得。
更有甚者，11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，最终6宗地块均未达到最高限价，其中一幅因无人举牌而流拍，五宗宅地总成交金额为127.51亿元，且竞得者均为央企和国企。
对比来看，就在5个月之前，深圳也曾同日推出5宗住宅用地，当时参与竞拍的民企和国企共有75家之多。而5个月后，参与竞拍的竟只剩下十余家“国家队”开发商。
此外，从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决，如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元，且拿地销售比均高于0.4，远超行业平均水平。
有分析人士向《国际金融报》记者分析称，其实民营房企并非全部采取收缩战略，只不过在资金有限的情况下，民企更倾向于招拍挂以外的方式，例如收并购、城市更新等，即便公开竞价，也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下，国企最大的优势就是融资成本低、渠道广，当然不必“挑食”，而少了部分民企的竞争，对于国企来说也是一个快速扩张的契机。
上一篇：深圳楼市逆势火热豪宅“日光盘”频现 二手房11月成交量猛增92%创新高
*免责声明： 凡本网注明“来源：XXX(非神州瞭望网)”的作品，均转载其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权，如果侵犯，请及时通知我们，本网站将在第一时间及时删除。
-
- 探索城市更新有效路径 电建地产聚焦“水、能、城”发展战略
-
今年两会上，《政府工作报告》明确指出，要有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等
2022-03-25
-
- 楼市稳预期信号频传 金融支持加力
-
房贷周期缩短利率下行，项目并购、住房租赁迎更多政策支持 楼市稳预期信号频传 金融支持加力 近期，国务院金融委会议释放出楼市稳预期信号。多个金融监管部门也纷纷发声，称优化对保
2022-03-24
-
- 加大保障房力度 有利于新市民解决居住问题
-
近日，广东省住房和城乡建设厅相关负责人表示，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，十四五期间广东计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套（间）。当前，我国房
2021-11-09
-
- 10月楼市销售环比回暖
-
从房企披露的10月份销售数据看，尽管整体销售额同比下滑，但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨，同时拿地推盘数量逐步回升。 另外，新城控股、建业股份等房企积极偿
2021-11-09
-
- 共筑绿色城市 “可持续 筑未来”凯德公益生活节收官
-
10月30日-31日，凯德集团（中国）在华北区4个城市的9家购物中心相继举办可持续 筑未来儿童共绘活动。来自社群招募的超200名小朋友，作为环保小先锋，在凯德员工志愿者和环保公益组织的带
2021-11-09
-
- 房产经纪 一个行业老兵穿越周期的技巧
-
我们门店的客户和业绩比较稳定，市场虽然有波动，还是没有想象中那么困难的！汪毅的态度很明朗，市场总是变幻起伏，唯一能做的就是修炼内功，然后灵活应对变化。 汪毅于19年加入德佑
2021-11-09
-
- 严防延期交房、烂尾！石家庄调整商品房预售许可标准
-
中新经纬11月8日电 石家庄市住建局8日发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》明确，11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续。 石家
2021-11-09
-
- 标普维持大唐地产信用评级为“B”
-
日前，标普最新发布报告，确认大唐集团控股（02117.HK）的长期发行人信用评级为B。报告显示，确认评级源于标普认为大唐集团控股应能够用内部资源应对短期债务。截至2021年6月30日，大唐集
2021-11-09
-
- 房地产风险拖累关注类贷款 多家银行信贷转向“新兴领域”
-
本报记者 彭 妍 受房地产等行业信用风险的影响，银行对公房地产贷款的不良率以及关注类贷款占比出现了上升的走势。针对房地产行业的风险状况，不少上市银行在三季报中也有所提及。此
2021-11-08
-
- 南京：“十四五”期间年均新建商品住房上市量8万套左右
-
新华社南京11月7日电（记者沈汝发）十四五期间，南京市年均新建商品住房上市量保持在8万套左右，保持商品住房平稳供给。这是南京市住房保障和房产局近日发布的信息。 据南京市住房保障
2021-11-08